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中国旅游地产市场发展的SWOT分析 　　摘 要：本文基于对我国旅游地产市场现状进行概述的基础上，对我国旅游地产市场的发展进行了SWOT分析，并提出了相应的应对策略。 　　关键词：旅游地产；房地产市场；SWOT分析法 　　1 基于SWOT模型分析我国旅游地产市场的发展前景 　　1.1优势分析 　　1.1.1丰富而又独特的旅游资源 　　我国是世界上旅游资源最丰富的国家之一。自然旅游资源方面，大连、青岛、海南岛等地拥有大量的海滨旅游胜地，海南岛有着类似热带的动植物风景，北国东北地区冬季极寒，有着雪域冰雕的特色风景，我国还是世界上温泉最多的国家之一。人文旅游资源方面，我国上下五千年文明源远流长，56个民族相互融合，文化多样，百家争鸣。丰富独特的旅游资源，成就了我国旅游地产发展的先天优势，拓展了其发展的广阔空间。 　　1.1.2显著的交通优势 　　目前，我国旅游交通运输业得到了很大的发展，到2020年，普通铁路网覆盖20万以上人口城市，快速铁路网基本覆盖50万以上人口城市；普通国道基本覆盖县城，国家高速公路基本覆盖20万以上人口城市；民用航空网络不断扩展，航空服务覆盖全国90%左右的人口。这将使得游客前往旅游地产目的地变得更加便利，显著的交通优势为旅游地产的开发铺平了道路。 　　1.1.3成熟的经济条件 　　成熟的经济条件，是旅游地产发展的首要条件。世界城市发展的经验表明，人均GDP达到1000美元，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP达到2000 美元，旅游形态开始向休闲旅游转化[2]。据国家统计局统计，2014年我国人均GDP约为7485美元，标志着休闲度假式旅游正逐步成为我国旅游市场上的主流模式之一，旅游地产作为休闲度假的最佳载体正越来越受到人们的青睐。 　　1.2劣势分析 　　1.2.1 旅游地产分布不平衡且类型单一 　　根据CRIC对2014年旅游地产项目所属区域的统计与分析，发现全国77%的旅游地产项目分布在了沿海地区（环渤海、长三角、两广、海南板块）和西南地区，分布在中部和西部的旅游地产很少，旅游地产在区域上表现出不平衡性。而且当前旅游地产的发展经营多为景区、酒店、商业等项目的机械组合或是主题公园项目，模式单调、管理效率与综合竞争能力低，这种旅游地产发展模式难以为继。 　　1.2.2 旅游地产的进入门槛较高 　　开发旅游地产的在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合等方面都需要投入大量的人力、财力、物力，而后期的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。根据CRIC研究，2014年旅游地产开发项目规模排名前10的企业均为实力雄厚的房地产开发企业，较高的进入门槛让很多期望发展旅游地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利。 　　1.3机遇分析 　　1.3.1利好的政策环境 　　政策的保证是旅游地产发展的助推器。近几年来，无论是房地产、旅游产业，还是其他相关产业，均有一系列利于关于旅游地产发展的政策出台，2014年国务院下发的《关于促进旅游业改革发展的若干意见》中提出要明确“优化土地利用政策”，即推进旅游产业用地。这一政策将使得一直以来困扰旅游地产开发企业的用地问题得到解决。 　　1.3.2不断增长的市场需求 　　根据国家旅游局发布的中国旅游业统计公报，2013年我国接待游客人数达33.91亿人次，旅游业总收入达2.95 万亿元人民币，仅2008-2013年6年间，我国旅游接待总人数和旅游业总收入就分别增长了1.84倍和2.54倍。据旅游专家估算，在2012年的数据基础上，国内旅游人次按照每年10%的速度增长，到2020年人均旅游次数有望达到每年4次以上。旅游需求增长的背后，是巨大的旅游地产市场空间，它将大大激发旅游置业产业群项目的建设和发展。 　　1.3.3赛事、会展的带动效应 　　一次成功的赛事、会展是一座城市最好的形象大使，而旅游地产的开发总是伴随着赛事和会展物业的建设。如海南省琼海市的博鳌镇在其成为国际会议组织“博鳌亚洲论坛”永久性会址所在地后，多个旅游地产项目落地博鳌，使其从一个半渔半农的小集镇成为闻名的旅游胜地；上海旅游地产的发展则是得益于2010年的世博会的开展，上海周边的周庄、乌镇、西塘等几大古镇集中了大量的旅游地产[3]；2022年，第24届冬季奥林匹克运动会将在北京和张家口联合举行，意味着北京和张家口将迎来旅游地产发展新的高点。 　　1.4挑战分析 　　1.4.1土地用途管制的增强 　　近年来，国家加大了对土地用途管制力度。国家对主题公园、高尔夫球场的建设也已有了明确的限制措施：2011 年国家发改委发布了《关于暂停新开工建设主体公园项目的通知》，2014 年又下发了《关于落实高尔夫球场清理整治措施的通知》。这对于以主题公园、高尔夫球场建设