中海国际社区道路与景观研究.docVIP

PAGE PAGE 8 中海国际社区道路与景观建议 项目整体开发时序建议 开发模式选择 一般而言，大盘的开发模式具有很大差异，但其根本是有效开发模式与项目自身特点的结合。当项目自身不成熟时，需要通过滚动开发创造项目成熟的条件；而当项目条件较为成熟时，则可引入多点并行的开发模式，以吸引更为广泛的目标客户群，加快项目开发速度。 结合国际社区在启动区推出前，还未受到市场认可，必须树立主题明确的项目形象切入市场，宜采用先期滚动、后期凭借产品差异化的实现进行多点开发模式。 各地块开发时序与价格建议 关于社区配套产品的开发建议 从客户对项目公建配套的需求来看，其选择依次为医院、公交站、学校、超市，与日常生活相关的生活配套放在了需求前列，其中对医院的需求摆在了首位； 故考虑配套开发时，建议先推出生活及交通配套、其次才是商业配套和商务配套。 配套开发时序思路： 社区不可能首先开发所有的配套产品，那样成本增加，经营难度也相应增加； 项目配套产品应该按照吸引业主入住的重要程度来进行分期开发，既可以将项目的生活氛围进行逐步的打造，同时也可以吸引后期业主的加入； 项目首期开发时相应的配套设施也应跟上，建议首期可以先开发公交站—医疗门诊（设在邻里中心即可）—邻里中心—银行等；至于学校的开发，建议可以滞后一些时间，目前开发出来招不到学生对项目也有负面影响； 项目首期的商业应该作为最基本的生活配套商业来经营，例如：净菜市场（后期可考虑农贸市场）；小超市；茶楼；美容理发；汽车维修清洗等； 而目前作为商务环境不成熟的项目地块周边，若过早修建酒店和写字楼是有压力的，没有任何配套/增值的意义，相反还打破了小区宁静的居住环境，故酒店的开发时间建议推后。 关于项目后期开发建议 项目后期开发实行多点开发目前在成都没有成功案例，但是项目一年须消化20万以上的体量，对单个项目来说压力会非常大； 项目实行多点开发在区域上来说不成立，因为区域没有其他项目的竞争，同时各种产品之间的价格差异不大；形成了项目内部竞争； 项目实行多点开发其首期必须实现快速销售，促使大部分意向被访者只能到后期才能买到产品；这样的话后期多点开发可实现产品的差异化，同时根据产品进行间隔、档次的划分； 项目实行多点开发可考虑世纪城一样的开发模式；不同功能不同形态以及价位的产品实行同时开发；但是好像中海产品的差异化不能做到；同时商业的销售也没有世纪城有优势； 项目后期实行多点开发应先集中性的进行配套设施的建设；如果多点之间距离过大，则会造成项目配套的缺乏； 各地块开发时序和相应的配套开发进程 期数 地块编号 体量 开发周期 价格建议 配套开发建议 一期启动区 1＃ 2005.11-2006.11 4000-4500 2005.11落实公交站 2006.03进行5＃地块的邻里中心建设 2＃a 二期 2＃b 2006.06-2007.06 2006.09进行8#地块的邻里中心建设 2007.03进行体育公园开发 2007.10进行11#地块的商业开发 3# 三期 4＃ 2007.11-2009.11 2008.02进行学校开发 5＃ 6＃ 7＃ 2007.06-2010.06 后期（2009.06）进行酒店开发 8＃ 9＃ 道路与景观建议 客户对道路与景观的需求意向 对社区内道路（商业街区、交流街区和通行街区）的需求特征 对社区内道路持负面态度，认为其把项目分隔成十二个独立版块，感觉是十二个开发商开发的楼盘，失去了大盘的意义，破坏了社区的大环境与和谐； 项目内的市政道路太多，任何车辆都可以进出，不安静，也带来安全隐患，不能充分体现国际社区的高档定位形象； 在十二个地块下面都需要设置停车场，以达到人车分流，方便消费者停车； 对社区内景观的需求特征 对项目住宅景观环境比较看重，特别是建筑密度和绿化环境。 希望国际社区能延续“中海”品牌，具备良好的社区景观环境，体现品牌带来的大社区、大环境、大配套； 在具体景观喜好上，客户多青睐水景和高大乔木； 在建筑立面风格上，偏向色调清淡、立面简洁的建筑外观 小结： 住区内的道路尽量作为交流街区，通过道路宽度、减速带等的设置，减少住区内的通行车辆； 住区外围道路（3#路、6#路、土龙路、西侧规划路，详见图2和图6）作为主要通行车道，以最大程度解决社区内出入便利和降低车辆对住宅干扰的程度； 社区内的邻里中心作为项目商业配套部分，是社区内居民的定向消费场所，不同于一般意义上的商业项目，应将设计重点放在减少对住宅部分的干扰上面； 如果邻里中心的规划可以调整，建议将邻里中心外移至住宅区域边缘（见图），可使得社区内的居住区域更为纯粹，提升生活品质，避免商业对住宅带来的干扰，增加客户认同度。 图1：邻里中心外移示意参考 道路和景观设计建议 综上，结合客户群需求特征和国际社区的实际情况——