深圳物业管理企业投资立体车库可行性分析.docVIP

TOC \o 1-3 \h \z \u 深圳城市杰座名苑物业投资立体车库可行性及方案 第一章、当前深圳市停车现状及分析 深圳市作为中国的经济特区，是全国重点改革城市，素有经济强市之称。截至2012年5月深圳市小客车拥有量超过150万辆，但2012年广州停车泊位数量只有不到80万个，泊位汽车比是1∶2.5。从以上的数据可以看出，深圳的停车位严重不足。 可以说停车泊位的现状及机动车发展速度已远远不能适应城市静态交通的需求。“停车难”问题不仅成为备受广大市民关注的难点之一，而且也成了影响投资环境和制约城市与区域社会经济发展的“瓶颈”。 深圳城区停车供需矛盾突出，停车难问题备受关注。 1.1.1 主城中心区停车现状 数据表明，深圳停车市场供不应求，在停车高峰期，深圳市区至少有10万辆车只能见缝插针地停放，为此，深圳市交管部门不得不另外“审批”1000余处2万多个“占道停车位”。“这也是无奈之举，很多停车场都以占用人行道、非机动车道和城市广场为代价。”交管部门对此也表示无奈。即使如此，在停车高峰期仍有大量车辆无处可停，“它们在城市中心部由于寻找停车场而产生的迂回交通会加剧道路拥堵。” 1.1.2 居住小区的停车现状 小区生活环境遭到破坏，无法停车矛盾加剧。 随着大量汽车进入居民生活小区, 现已“车满为患”， 尤其是早期的小区，由于前期的车位配套规划不够，情况更是严重，致使小区生活环境恶化。居民的生存空间被逐渐掠夺；每到夜晚, 汽车占据了小区通行道, 甚至绿化带也作为停车场,人们散步休闲的空间, 孩子安全嬉戏的场所被剥夺。狭窄的通道车来车往，往往导致一些意外事故发生，如车辆擦碰等，如果问题不及时解决, “无车族”与“有车族”之间矛盾将愈来愈深。越来越多的车由于居住小区车位不够而无奈的停在小区外的道路旁，更加导致了业主与物业的矛盾。 2停车难问题产生的原因剖析 2.1 停车问题的原因 停车问题的原因可以归结为以下几个方面： 受当地的经济水平制约 这是导致停车难的关键原因。如早期小区没有考虑车位，或配建指标不到位，建设缓慢，也没有可供改建成公用停车场的储备土地； 2、 停车经营管理体制不顺 目前，对停车的规定、监督和收费的管理单位不统一，有规划部门、交通部门，还有城市建设部门。如人行道临时停车位由城管办管辖，城市道路临时占道停车位由交警部门管辖，而道路资产所有者大连市城市建设资产经营有限公司却没有收益权。影响停车场建设的另一个问题是停车场建设的审批单位多，审批程序繁琐，审批单位相互制约，效率低，严重影响停车场建设的正常发展。由于我国研究停车问题起步较晚，导致我们的管理较为混乱，对于停车场的发展极为不利。 3、缺乏指导停车建设的产业政策和对停车场的建设的扶持政策 在政府不可能全资建设停车场的条件下，对出资修建、兴办停车场的单位和个人给予某种程度上的优惠政策是政府促进停车场建设的必要手段。然而，政府对公共停车场建设经营的优惠政策不明确，并且缺乏较为完善的停车场法规体系，对停车收费、停车位建设标准等问题难以实现规范管理和严格执法。这样，公共停车设施的建设、经营难以得到合理的投资回报，从而无法吸引社会资本对停车设施的投入，制约了停车产业的发展。 4、 现有停车场规划及设计不合理 停车场规划没有得到足够的重视，尽管在城市总体规划和交通规划中或多或少地涉及了停车场，但由于有关停车场的基础资料十分缺乏，也就谈不上科学合理的停车场规划。致使某些停车场的停车泊位供不应求，而某些停车场库使用率极低，泊位空闲严重。路边停车带的设置较少考虑周围地区路外车位的供给状况，未能与路外停车场的布局相结合。由于路内合法停车位比例过高，客观上造成路外公共停车位的大量闲置。 5、停车意识及法制观念差 相当多的市民现代交通意识和法律意识淡薄。如许多市民头脑中依然保留着非机动车“门到门”的传统观念，开车外出办事或购物，为了图自己便利，随意乱停车。部分单位对内部或配建的停车设施没有依法使用，反而违法随意占用、挪用。同时，也有相当一些有车族认为大型车库肯定比路内停车贵的多，为了方便，他们会停在拥挤的非机动车车位。 第二章 物业建立立体车库的优点及投资利润估算 3.1 物业建立立体车库的优点 1、解决物业区内停车难问题； 2、在不增加员工的情况下增加物业管理的收入； 3、物业公司的投资收益，投资立体车库在一般住宅区收费偏低的情况下投资收益率也可达年20%以上； 4、物业公司所建立的立体车库不但可以得到业主的赞同，也能作为一个固定资产，由于立体车库为一个长久性设备，正常情况下使用寿命超过30年以上，所以物业公司在建立之后无论是否继续经营，该立体车库均可作为原价转出给接收人，况且随着物价的不断上涨。 3.1.1 深圳市市场对立体车库的需求大 1