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二手房“两税”调控房地产市场的效果分析 　　[摘 要]房地产市场价格增幅过快，国家出台了一系列宏观调控政策，相关政策中再次强调了税收手段对房地产市场的调控。本文通过对“两税”对二手房市场供求关系、价格的影响和二手房市场与一手房市场的联动关系的分析，得出从长远来看“两税”不利于房地产市场发展的观点，进而建议改变我国房地产税收中长期存在“重流转，轻保有”的税收政策。 　　[关键词]二手房 营业税 所得税 　　作者简介：袁辉，男，华东政法大学硕0713班法律硕士研究生。 　　 　　一、二手房“两税”[1]出台的背景和过程 　　随着中国新一轮的经济增长，中国的房地产市场出现前所未有的发展，但是在蓬勃发展的市场背后依然存在很多问题，尤其是高房价问题尤其引人关注。在党中央以民生问题为执政中心，住房改革提升到政治高度的背景下，为防止经济过热，稳定经济增长，房地产市场首当其冲的成了新一轮宏观调中的主要对象。本次调控的主要目的是在努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。 　　2006年5月29日，九部委《于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税采取从价计征，比例税率，税率为税基的5.5％。2006年7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》突然发出。《通知》规定，个税征收于8月1日执行。 　　 　　二、二手房“两税”的经济分析 　　政府出台关于针对二手房的“两税”：一是为了抑制房地产的过热需求；一是希望通过抑制二手商品房的交易量，起到稳定房地产价格的目的。针对这两个目的我们做如下分析： 　　（一）二手房“两税”对二手房价格的影响 　　以营业税和个人所得税抑制房价的原理在于：增加二手房的交易成本，减少投机收益，抑制房地产市场投机需求，从而降低房地产价格。根据《意见》和《通知》的规定，二手房的供应者负有纳税义务，也就是说二手房的供应者在出卖房屋时实际得到的价钱等于购买者支出的价款减去营业税和房屋转让个人所得税的价款。房屋交易税的不断调整说明房地产调控打击投机者的目的是十分明确的。而就实际效果而言，在一定程度上，这些税收也的确抑制一些准备进入的房地产市场的投机者的冲动。理想的调控局面是，在“两税”的重压下，拥有多套住房的房地产投机者赶在“两税”征收之前抛售或者把房屋转向租赁市场。由此导致房源不断增多，改变现在的供求状况，导致同一类房屋的租金收益下降。在《意见》和《通知》出台时课税的大限之日前几天6月1日和8月1日，全国各地的产权过户中心出现了人满为患的景象。 　　“两税”的政策目的抑制房价和房地产投机，用增加二手房市场交易成本的方式，减少投机者的预期所得，使得房地产市场恢复正常的供求关系，从而达到平衡房地产价格增长的效果。但是那是理想状态下的，理想和现实是有差距的，但是这种差距在中国的房地产市场上的体现确实巨大的。近日，国家发改委、国家统计局公布的调查数据显不，今年第二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.7%，涨幅比上季度高0. 2个白分点。新建商品住房销售价格同比上涨6.4％，一手住房销售价格同比上涨5.8％。[2]截至目前，北京今年二手房交易量增长幅度仅有8%，创历史最低纪录。而前几年，北京二手房交易量一直保持着很高的增长速度。从2000年到2005年的短短6年间，交易量增长了63倍。即便在市场交易基数较大后，2004年和2005年也分别保持了64%和23%的增长幅度。[3] “两税”只是从一个交易成本的角度去分析了税收对房价的影响，而且针对的主要是二手房的投机者。与此同时我们不能忽略另外的一些重要的因素，一是二手房市场中的供求关系，供求关系是经济学中最简单也最能影响价格的因素之一，“两税”的出台的原理之一就是增加交易价格影响供求关系，增加供给，平抑房价。现实中的二手房的供求关系是否像我们上面说的简单，增加交易成本是否就真的在实践中能够达到增加供给的任务那？这其实是一个值得怀疑的问题。上面的数据显示“两税”出台之后二手房成交量大大的下降了，增幅只有8％。这样就是说在这一年中二手房两税并没有像政策制定者想象的那样出现多套住房的拥有者大量抛售住房以致二手房的供给量上涨，导致房屋价格下降的情况。而是房价一直在上涨，增幅依然不低。二手房房屋买卖中营业税和所得税都要由供给方承担，供给者在预期收入必然会下降，在这趋势下会出现二种情况：一种是房产的供给者需要用钱或者是用贷款买的