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岳阳市房地产市场运行情况及潜在风险分析 　　【摘要】2017年来岳阳市房地产市场表现出商品住房量价齐升、商品房去库存效果明显甚至供不应求等特点。本文具体分析2017年岳阳市房地产市场基本情况、原因、潜在的金融风险及政策调控措施等。 　　【关键词】基本情况 金融风险 政策 　　一、岳阳市房地产市场基本情况 　　（一）投资稳步增长，市场销售火爆 　　岳阳市围绕打造“200万以上人口区域中心城市”目标，以房地产转型升级和高质量完成4.76万套棚户区改造项目为抓手，促进了商品住房库存大幅下降，房地产市场稳中向好。一是房地产开发投资总体快速增长但增速不一。一方面，房地产投资总体快速增长：据市统计局统计，2017年全年岳阳市房地产完成投?Y154.01亿元，增速15.8%；另一方面，投资增速不一，县域投资快于中心城区。从11月份数据来看，中心城区房地产开发完成投资94.33亿元，同比增长10.86%，县（市）房地产开发完成投资46.68亿元，同比增长50.1%。二是市场旺销态势给力，年末有所回温。据市统计局统计，前三个季度，全市商品房销售面积呈稳步上涨趋势，截止12月商品房销售面积485.53万元，同比下降9.11%，全年同比下降的原因主要是12月商品房销售较去年同比下降69.38%；全年实现销售额241.65亿元，同比增长12.27%。 　　（二）价格大涨，地段好、有品牌口碑的楼盘涨幅大销售紧俏受追捧 　　8、9、10三月，岳阳市在70个大中城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.8%、0.6%、0.8%，排名第6、第8和第4位。进一步调查显示，地段较好的楼盘涨幅更大，市中心城区销量排名靠前的项目“天伦国际”开盘1分钟即被“秒杀”完。大型房产开发商楼盘如恒大绿洲、南湖恒大半岛、岳阳碧桂园、岳阳美的梧桐庄园备受广大购房者追捧。 　　（三）库存持续下降，城区新建商品住宅库存创近两年来新低 　　从趋势看，2017年新建商品住宅存量逐月减少，新建商品住宅成交量居高不下，库存量与成交量缺口逐渐修窄。据市统计局统计，至11月底，中心城区商品住房库存面积92.21万平方米，同比下降50.43%。按照前12个月月均销售面积19.21万平方米测算，去化周期仅剩5个月，库存已严重偏离合理区间。 　　二、房价上涨原因分析 　　（一）棚改的加速推进和货币化安置政策是推动岳阳房价上升的主要原因 　　一方面，岳阳组织实施了规模庞大的棚改计划。2015年9月以来，先后启动了25个棚户区改造项目，其中2016年中心城区十大片区棚户区改造惠及1.2万户近5万人，消化商品房库存114万平米；2017-2018年计划完成棚改5.1万户，征收房屋面积约680万平米，其中2017年全市115个棚改项目，计划任务37878户稳步推进。另一方面，货币化安置增加了购房刚性需求。2017我市城市棚户区改造任务37878户中货币安置37381户，货币化安置率达98.6%。 　　（二）城市居住环境改善，房产品质提升，消费者买涨不买跌心理刺激购房欲望 　　今年以来，岳阳市积极抢抓长江经济带、洞庭湖生态经济区和长江中游城市群发展战略叠加机遇，全力推进区域性中心城市和湖南发展新增长极建设，经济社会发展稳定向好，房地产市场的繁荣发展吸引一批大型房地产开发商诸如恒大、碧桂园、保利、强生等。居住环境的改善、大房企的进入以及买涨不买跌的从众消费心理刺激了消费者改善性需求的购买欲望。所调查的岳阳市湖滨5家房地产商楼盘仅1家剩少量库存，开放商表示并不急着出售。 　　（三）一线城市、省会长沙限购、限贷，返乡置业人群推动购房 　　2016年9月以来，岳阳周边的一线城市如省会长沙，湖北武汉出台了限购、限贷政策，加之岳阳近年来城市居住环境大幅改善，绝对价位不高，其区位优势的吸附力吸引外地乡友返乡置业。 　　（四）金融信贷支持房地产去库存 　　截至12月岳阳市房地产贷款余额309.18亿元，比年初增长110.39亿元，同比增长55.5%，其中个人住房贷款余额212.78亿元，比年初增长66.63亿元，同比增长45.6%，金融信贷有效的支持了房地产去库存。 　　（五）中心城区加大控违拆违力度，无资质黑开发得到有效遏制，限制小产权房入市 　　从市控违办了解到，近年来岳阳市中心城区加大控违拆违力度，集中整治城中村规划建设，无资质黑开发得到有效遏制，近两年几乎没有新增小产权房进入市场，违规住房供给大幅减少。 　　（六）棚改项目规划滞后、中心城区新开工项目下降，需求与供给缺口短期无法填补 　　据市房产部门反映，岳阳棚改项目的开发建设未能同步规划，未能及时供地，拆与建出现了较大的时间差，造成住房市场出现临时性供应不足，推动房价上涨。 　　三、房地产金融风险 　　总体来看，岳阳市房地