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关于保险资金投资不动产问题分析 　　摘要：2014年保险业《新国十条》布以来，保险公司为了长期发展，越来越青睐于选择不动产作为新的投资方式。但是，由于保险投资仍处于起步阶段，在实际操作中仍存在一些问题，如专业人才匮乏、可投资产较少、风险较大等问题，本文针对这些问题展开分析，给出相对应的建议。面对纷繁多变的投资模式，保险公司应以长远的目标考虑不动产投资，以期获得长久稳健的发展。 　　关键词：保险投资；不动产；保险资金运用 　　一、保险资金投资不动产的方式 　　保险公司进行不动产投资，可以将其粗略划分为：直接投资和间接投资两种方式。 　　（一）保险资金直接投资 　　在直接投资不动产时，基于投资项目的多样性，可进一步细分为投资于基础设施、投资于工业类地产、投资于商业类地产三个方面。 　　1.基础设施类投资 　　2006年，在《保险资金间接投资基础设施项目试点办法》中提到：我国保险资金可以投资于国家级重点基础设施项目，如交通、通讯等。 　　2.工业类地产投资 　　工业地产上的建筑物用途比较广泛，目前基本上包括工业用的厂房、储存物资的仓库以及企业办公用的大楼等。工业地产作为重要的地产开发项目，一直以来，由政府主导开发、工业企业参与的模式进行。 　　3.商业地产投资 　　作为商业地产，其存在形式明显与用来居住的地产不一样。用于商业运营的房地产，大致包括百货商场、大型超市以及各种类型的娱乐场所等。 　　（二）保险资金间接投资 　　保险公司除了可以将保险资金直接用于不动产投资外，还有间接投资的房地产信托投资基金、房地产抵押支持债券以及担保债权凭证。 　　1.房地产信托投资基金 　　保险公司有多种间接投资，其中作为最受保险公司青睐的方式，就是将保险资金用于投资房地产信托基金。这一方式，也是与保险资金联系最为密切的一种形式。我们如果将房地产信托投资基金按照其收入来源又可以细分为三种，分别为资产型投资、贷款型投资以及混合型投资。 　　2.房地产抵押支持债券 　　保险公司将保险资金进行间接投资，除了前面所说的用于投资房地产信托基金外，还有一种投资方式，就是用于抵押贷款。房地产抵押支持债券是作为一种抵押贷款的合集，一般可以细分为两部分，一是作为商用，称为商用物业抵押贷款证券；一是用于居民住房，称为住房抵押贷款证券。 　　3.担保债权凭证 　　担保债权凭证是从房地产抵押支持债券中发展衍生而来的，它将各种债务集中在一起，然后以抵押的集合体发行债权凭证。担保债权凭证可以把资产中的低信用变更为高信用。贷款担保债务证券和债券担保债务证券共同构成了担保债权凭证。 　　二、保险公司不动产投资存在的问题 　　1.不动产投资专业人才匮乏 　　作为与“承保业务”同样重要的投资行为，要求保险公司能够对经济运行趋势、产业发展方向等经济情况的变化有明确认知。不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，受“重保险轻投资，重来源轻运用”的固有思想影响，我国的保险公司往往忽视发展投资专业队伍，缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才储备，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。 　　2.不动产投资组织形式尚需完善 　　经过多年发展，我国保险资金运用的组织形式，从保险公司内设投资部到组建资产管理公司，至今形成多种形式并存的格局。但一方面，很多保险公司成立时间不长，组建资产管理公司的条件不成熟，仍采用投资部或委托投资模式，当前有很多小保险公司，都采取内设投资部的模式。另一方面，即使部分保险公司成立了资产管理公司，也因管理体制问题而可能导致投资业务效率低下，资金运用组织形式总体上仍处于比较散乱的状态。 　　3.不动产投资可投资产较少 　　按照保险资产配置的要求，保险资金投资不动产所要求的年化收益率通常6%～10%的区间。从风险与回报匹配的角度看，往往能取得高租金和低空置率的一线城市核心地区的商用物业能够在中长期获得较高的回报水平，符合保险资金的安全性和追求长期回报的要求。而且，随着一、二线城市住宅与商用物业间价格差距的逐步拉大，商业地产的投资价值已经开始逐渐显现出来。因此，一、二线城市将成为保险资金主要关注的区域，一线城市核心区域的高端商业物业将成为保险资金重点考虑的投资目标。然而总的来说，现阶段我国保险资金可投的不动产资产较少，存在较大的发展空间。 　　4.不动产投资面临较大风险 　　当前，许多专家学者普遍认为商业地产的投资风险比普遍想象的要高。不动产投资风险主要是流动性差、变现难、市场行情波动大，在收益性上也往往存在较大的不确定性。而且，我国商业地产发展时间较短，不少城市尚未经历过一个完整的周期。另外，我国很多地产项目商业运作的成