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关于住宅建设用地使用权期满自动续期探讨 　　作者简介：陈章，贵州大学2005级民商法研究生。?? 　　 　　摘 要： 　　物权法对住宅建设用地使用权期间届满作出了自动续期的规定，但对续期方式、续期费用、续期期限等没有进一步细化，本文就此问题作了探讨并提出了自己的建议。?? 　　关键词：建设用地使用权；续期；建议 ?オ? 　　 　　 《物权法》出台前，城市土地的国家所有性与土地使用权的期限性构成的矛盾让人们普遍深感担心，“70年之后公民若要保有其地面不动产,则必须再次缴费充值获取土地使用权” ［1］,业主取得房产的所有权是永久的，到期后的土地怎么办？?? 　　前不久通过审议的《物权法》第一百四十九条对此有了明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就是说，房地产住宅用地的期限届满以后可以自动续期。?? 　　“房子存在多久，地的期限就存在多久。”王利明教授就此说，而且，续期没有条件限制，在任何情况下都可以续，百姓完全不必担心房子被炸掉，老无所居。?? 　　 物权法关于住宅建设用地使用权期间届满后可以自动续期的规定彰显了法制的进步，也体现了以人为本的思想，但也有一些不完善的地方。在此，笔者对该规定做一粗浅的探讨，以求抛砖引玉，引起学界和社会对此问题的高度关注和学入研究。?? 　　 　　一、相关立法之演变?? 　　 　　 对于住宅建设用地使用权期间届满后的处理，立法上的态度也是几经变化。如物权法草案一审稿在公开征求意见时，就有不少人提出，住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产，建议延长出让期限。物权法草案二审稿在建设用地使用权续期的问题上没有区分建设用地与非建设用地，统一规定为“建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当回收建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年办理续期；续期应当支付土地出让金。”?? 　　物权法草案四审稿充分吸取各方意见，对有关条款作出了修改，将建设用地区分为住宅用地和非住宅用地，规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。但草案依然保留了有关土地使用费的规定：建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。?? 　　五审对“自动续期”的规定普遍表示赞成。六审时，草案根据常委会组成人员的意见，取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定。七审直到定稿，住宅建设用地使用权期满自动续期的条文被保留下来。?? 　　 　　二、住宅建设用地自动续期之问题?? 　　 　　 住宅建设用地续期和老百姓切身利益息息相关。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。所以，物权法对住宅建设用地使用权期满后作出了自动续期的规定，以更好地保障老百姓安居乐业，使恒产者有恒心，但同时我们也应看到，物权法对住宅建设用地自动续期的规定也存在以下一些问题：?? 　　 1.关于用地期限。我国的土地所有权归国家所有，房产的购买者只能享有房产所依附土地的使用权，而这种使用权是有期限的。出于对住宅使用寿命和人均预期寿命的考虑，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条［2］规定居住用地使用权期限为 70年。这一规定一直被沿用至今。然而，开发商所获土地使用权期限可能远低于此，如深圳国商大厦的土地使用年限为20年，其业主现在都面临着房地产到期的难题。?? 　　 2. 关于续期手续办理。住宅使用权到期后，办理相关续期手续的资格人如何确定？是房屋所有权人还是房屋所在小区的业主委员会？如果是前者，势必会造成行政负担的增加。如果是后者，又不利于保护房屋所有权人的利益。如果两者兼可，则当住户个人和业主委员会就办理续期意见不一致时，又该如何处理？?? 　　 3. 关于续期费用的问题?? 　　物权法虽规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但未对续期费用作出要求。如果不收费，那么由于业主续期产生的相关费用又由谁承担，是由政府还是开发商？如果收费，收费的标准又是如何制定，是根据房屋的面积还是房主占有该房屋的时间。其计算依据为何，草案却并没有给出明确的答案，而这笔费用正是老百姓最关心的问题，如果过高，则业主必须为已花费巨资甚至是毕生积蓄购买的房产，再支付一笔数额巨大的费用;如果过低，则无法体现土地使用权出让的属性，同时也造成一种不公平的状态，国家利益无法实现。 ?? 　　 4. 所续期间范围?? 　　 所续期间范围是多少，十年，二十年还是七十年？抑或是无限制地续期？如果允许无限制地