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关于严格控制农村宅基地思考 　　摘要：农村宅基地超占是个突出问题，在我国农村普遍存在。由于法律法规和政策上缺乏切实可行的解决办法，近年来这一现象愈演愈烈，已经成为导致农村用地秩序混乱，影响农村稳定的重要因素。本文通过对我国经济社会最发达的长江三角洲（以下简称“长三角”）地区某镇宅基地超占现象，进行分析和探讨，并结合当地实际，提出在市场经济条件下，怎样用经济和法律手段解决农村宅基地超占问题，提出自己的对策与建议。 　　关键词：农村；宅基地；超占；管理；对策 　　 　　这几年随着农业经济的发展，农村掀起了建房热，随之带来的问题之一是农村宅基地超占现象严重。2004年国土资源部出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，使农村宅基地管理混乱的局面有所好转。虽说取得一定成效，但“冰冻三尺非一日之寒”，超占现象还是比较严重的。有些地方，由于我们的政策不到位，管理不严，农村宅基地超占之风愈演愈烈，导致一些地区用地秩序混乱，成为影响农村稳定的重要因素。尤其是我们“长三角”一带，地少人多，这几年的经济开发、城市规模的不断扩大，使我们这里的土地资源日益稀缺，进一步可征用的土地的潜力和空间非常有限。如不继续加强对农村宅基地的管理，制订出切实有效的解决办法，势必使这一矛盾更为突出。 　　 　　一、当前农村宅基地超占的状况 　　 　　以“长三角”某镇为例，该镇现有24个行政村，总人口为77000多人，其中农业人口67000多人；全镇居民总户数22000多户，其中农户数18000多户。该镇的农户宅基地超占，是一个比较突出的问题，超占率达70%。宅基地超占现象，主要表现在以下几个方面： 　　1.未批先占或违法批占耕地。改革开放后，农村经济不断发展，随之出现了建房热。建房时乱圈乱占，互相攀比，不少农户甚至不办理有关审批手续，就占地建房。该镇未批先占不办手续而私自建房的达10%。一些远离城镇的村庄，村干部不按法办，私自批准安排宅基地已是普遍现象。更为严重的是随着《土地管理法》的颁布，各乡镇成立了土地管理办公室后，农村宅基地均由乡镇土管部门自己审批，手续相对简便，程序不严格，管理出现了问题，导致一些村、组干部甚至带头违法占用耕地建房，部分村民也蜂拥而上。 　　2.批新不交旧。农村经济快速发展后，村民建住宅时也不断转而选取交通便利、居住环境好的地理位置。其中，有相当一部分人建了新房不交旧房，不拆除，不作调剂。有的过去在农村有房屋，现在在城里有工作有房产，也不按规定作房产转让。因而造成村里仍保留大量破旧建筑，少有人居住的村落房群，形成大量的“空心村”。如该镇某村的宅院群落，占地80余亩，原容纳98户住户，现仅剩10户，成为典型的“空心村”。该镇24个行政村中，都不同程度地存在着“空心村”现象。村内空闲地及可利用的零散村庄用地近1600亩，占全镇村民用地总面积的13.5%。 　　3.有合法的用地手续，但未建房，老宅和新宅基地总量超占。这类问题大致分为两种：一是由于人口多、居住困难、申请宅基地建房并得到批准，但因经济困难而暂时无法建房；有些地基已做好，或院墙已圈好，但宅基地闲着。二是在宅基地选址问题上，原来已选好且已审批好的，但后来认为地理位置不够好而想调整，但与土地利用总体规划有冲突，无法调整。因此僵持不下，造成宅基地占地合法，但住宅始终未建的现象。 　　4.面积暗超明不超。这种现象多是经乡镇土管员为农户宅基地按批准面积实地踏勘放线后，户主在施工时，有意“过线”造成多占的既成事实；或以临时用地名义申请用地，过期不交还集体，长期占用。 　　5.特定原因所形成的农户超标占地。1998年《土地管理法》修改实施前几年，宅基地的审批没有统一规划，当时也没有村镇规划。受地形影响，不少农宅旁的边角、零星地块无法安排其他人使用。部分农户按批准面积建造宅院后，把周围留出的少许土地乘机纳入了自己的宅院。 　　 　　二、农村宅基地超占的原因分析 　　 　　1.法律法规不够完善。我国《土地管理法》在1988年、1998年和2004年作了三次修改，中央与地方立法机关也分别陆续制定了众多以土地管理为中心内容的行政法规，但所有的这些法律文件的一个共同特征是没有对保护农户住房的处分权给予足够的关注。即将于2007年3月提交全国人大审议的《物权法草案》中第一百六十二条第一款规定：宅基地使用权人，经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户。由于这些规定导致本集体内已有宅基地的农户无权购买此房，而具有买房资格的农户则完全可以申请分配到新的宅基地，建造理想的新住房。要他买旧房，除非出现这种情况，集体没有宅基地可分配给他，转让的住房的宅基地面积远远大于即将分配给他的宅基地。相反，从卖方来讲，在房地产不断增值的社会大背景下，谁肯低价忍痛割让自己拥