2009年上海东渡国际青浦项目策划提案市场篇.ppt

附加值赠送： B建筑面积：112㎡ 花园阳台：26.4㎡（半送） 设备平台：2.8㎡（全送） 凸窗：1.4㎡（全送） 总附赠面积：17.4㎡ 附赠比率：15% D建筑面积：88㎡ 设备阳台：2.1㎡（半送） 花园阳台：8.7㎡（半送） 总附赠面积：5.4㎡ 附赠比率：6% C建筑面积：109㎡ 花园阳台：20㎡（半送） 设备平台：5 ㎡（全送） 凸窗：1.4㎡（全送） 总附赠面积：16.4㎡ 附赠比率：15% E建筑面积：105㎡ 花园阳台：26㎡（半送） 设备平台：5 ㎡（全送） 凸窗：1.4㎡（全送） 总附赠面积：19.4㎡ 附赠比率：18% 产品提升建议3－－公寓附加值进一步提升 调整方案附加值保证在15％－20％，且具备买二房送一房的概念，对于刚需具备强势吸引力 上海西区特色的、跳脱区域市场的 最具产品前瞻性设计以及代表未来高端居住潮流的 全市性指标个案 通过公寓进一步提升附加值、整体压缩产品线以及项目整体智能化产品力的提升，加之项目本身总规、建筑、户型以及景观配套的高端配置，形成双拳出击，精准打击目标客源 聚仁理解的项目定位 第四部分 聚仁理解的项目价格 景港名人苑 汇丰豪轩 帕缇欧香 仁恒运杰 新城盛景 公园大观 地块 8500 12000 11000 12000 8900 报价 10216 公园大观 9748 仁恒运杰 公寓产品 物业类型 8754 新城盛景 9517 汇丰豪轩 9008 景港名人苑 青浦新城 09.08 成交价 项目 区域 公寓定价 目前区域公寓报价在10000－12000元/平方米左右，借助项目自身整体高品质产品力以及自身户型的高附加值，本司有信心在现有价格体系中提升15% 本司认为能够保证的项目公寓价格：14000元/㎡ 别墅定价 目前片区经济别墅报价在14000－26000元/平方米左右，借助项目自身整体高品质产品力以及自身前瞻、新潮流的形象，本司有信心在现有价格体系将本案运作到 别墅价格：22000元/㎡ 15388 中信泰富 朱家角 经济型别墅 近期成交价 项目名称 16256 仁恒运杰 12890 新城盛景 青浦新城 14229 东方庭院 12945 富力桃园 26149 龙湖滟澜山 赵巷 16651 大华云庭 23354 沁丰雅泾轩 徐泾 区域 第五部分 聚仁对于项目客源预估 公寓客源 别墅客源 交通动线导入客源 318国道——横向连接青浦赵巷、徐泾、虹桥大枢纽 A9高速——直通市区长宁、徐汇区域，以及浙江外省市； A30高速——连接宝山、嘉定等上海郊区； 规划中轨道交通——横向贯穿青浦，并与轨道交通2号线互换，直达虹桥枢纽、长宁、静安、卢湾、黄浦市中心区域； 目标客户圈定 A9高速 A30 宝山 嘉定 徐汇 长宁 客源变化趋势－－交通导入 虹桥 大枢纽 浙江 黄浦 交通动线导入客源 318国道——横向贯穿青浦区 A9高速——徐汇、长宁等市中心 A30高速——宝山、嘉定郊区 规划中轨道交通——与轨道交通2号线互换，直达虹桥枢纽、长宁、静安、卢湾、黄浦市中心区域； 交通导致客源变化趋势 进一步导入青浦新城外板块客源、及因虹桥枢纽带动人群 外郊区域客源一定比例放大 市中心西区客源比例放大 进一步导入市中心客源 本案产品主力总价段分布 154 110㎡ 产品面积 88㎡ 主力总价 （万元） 123 项目主要表现为88以及110两类主力客源 多次置业 200万 500万以上 14600元 48667元以上 60万以上 二次置业为主 64-80万 160-200万 4672-5840元 15573-19467元 20-25万 家庭税后综合年收入 税后月收入 月还款 （月收入30%，30年） 总价承受力 首付（3成） 客源置业次数 4-5万 2920-3567元 876-1070元 26-32万 8-10万 一次置业 7-14万 5677-11303 1703-3309元 51-97万 16-29万 一次置业为主，二次置业为辅 家庭税后综合年收入 税后月收入 月还款 （月收入30%，30年） 总价承受力 首付（4成） 客源特征 12-15万 10057-12330元 3017-3699元 102-128万 40-52万 一次置业为主，二次置业为辅 15-20万 12330-15573元 3699-4672元 128-160万 52-64万 二次置业为主，一次置业为辅 25-30万 19467-23360元 5840-7008元 200-240万 80-96万 二次及以上置业为主 30-40万 23360-33093元 7008-9928元 240－340万 96-136万 多次置业 公寓客户购买力分析 二房 小三房 多次置业 50万以上 50万以上 50万以上 5