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广州某大型住宅项目的工程造价分析 　　【摘 要】 本文首先简述广州市某大型住宅项目的工程概况及其工程造价，通过与广州市同时期同地区同类工程项目的平均水平进行对比分析。随着房地产市场的成熟，工程造价控制不再是狭义的工程造价―仅仅节约工程成本，而应该从更大的范围，更长远的角度来控制工程造价亦只是从项目的寿命周期成本出发，并将工程造价对后期项目的运行维修及销售、消费者购买欲望的影响纳入研究范围。 　　【关键词】 住宅项目 工程造价 成本分析 　　1 工程概况 　　（1）项目简介：本项目为广州市某大型住宅小区投资项目，位于广州市花都区，建设用地面积：369000m2，规划建筑面积：959400m2，容积率为2.6，土地出让方式为挂牌出让，成交价格为：31500万元，楼面地价328元/m2。2004年3月21日广州市某房地产投资公司通过拍买获得该土地的使用权；2004年8月26日广州市某房地产投资公司完成该项目的可行性研究，约5个月时间。2005年6月1日为该项目的开工时间，2012年10月8日全面竣工。该项目分五期建设，先建设中高层住宅项目，然后再建设别墅项目，配套设施（如酒店、学校，会所等）跟主项目同时进行，整个项目的建设时间为7年。 　　（2）相关的经济指标：该项目占地面积为36.9万平方米，建筑面积为：95.94万平方米，按建筑面积来计算的土地使用权出让金为：328元/m2；建筑安装平均成本为：2485.22元/m2；总工程造价：415280.1万元。 　　（3）建设条件：五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）；已取得了用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证等。 　　配套设施： 　　五星级酒店、双语幼儿园、双语小学、双语中学、高级会所、游泳池、健身中心、超级市场、停车场、数字电视、宽带设施、自动报警器等 　　（4）装修程度：1）中高层住宅项目仅装修公共部份，装修等级按中高级以上的标准来执行，套内面积不装修，由业主自主装修；2）别墅项目仅做外装修，装修等级按中高级以上的标准来执行，内装修由业主自主装修；3）酒店装修按五星级标准执行；4）学校及其它设施按相关要求的中高标准执行。 　　2 工程造价分析 　　2.1 本项目的工程造价结构如下 　　本项目各项工程成本占总成本的比重分别为：土地成本：7.59%；建安工程成本为57.41%；开发管理成本为15%；其他配套设施成本为20%；合计为100%。见下表2.1。 　　2.2 分析本工程项目的工程造价 　　（1）据房地产管理部门及相关的研究机构分析，广州市2012年同地区同类型房地产项目工程造价合理的投资结构为：（注土地为2004年获得土地使用权，2004年平均土地使用权出让金平均占总工程造价的10%～20%左右，现在按15%计算）。 　　（2）上表已经形象的说明了，合理的住宅项目工程造价结构为：土地成本：15%；建安工程成本为65%；开发管理成本为10%；其他配套设施成本为10%；合计为100%。 　　（3）根据合理的工程造价结构计算出各项投资费用，并计算投资偏差。 　　（4）本项目的工程造价详细分析，综合表1.1、1.2、1.3以及从成本、经济效益等各方面进行分析本项目的工程造价是否合理？ 　　1）时间成本：①从获得土地使用权到可行性研究结束也就是从2004年3月21日开始到2004年8月26日，持续了5个月零5天，对整个住宅项目市场作了详细的调研，同时也对一些国外，香港等经济发达的地区和国家的成功案例进行研究。②从2004年8月26日至2005年6月1日进行了详细的设计，该工作持续了将近10个月，不但进行了详细的施工图设计，还参照中内外成功项目的典范对设计方案进行了优化。③2005年6月1日至2012年10月8日该项目全面竣工。总建筑面积为95.94万平方米，建设时间为7年，平均年建设13.71万m2，分五期建设，配套设施与主项目同时进行，工期安排合理。分期建设分期销售，有利于项目资金的回收和流动。④从各个建设阶段来看，时间成本的投入比平均水平稍高一点，也属于正常范围内，主要原因是由于本项目是该投资公司的第一个房地产项目，投资巨大，当时的房地产市场才开始运作不久，可借鉴的项目不多，投资者需要高瞻远瞩，深思熟虑。 　　2）经济成本：①综合表1.1、1.2、1.3对本项目进行经济成本的分析，表1.3计算出该项目的总投资比平均水平节约了13.43%，约64419.99万元。也就是从节约成本的角度来说，该项目是成功的。下面按各个分项成本指标逐个分析：②土地成本：由于土地资源的稀缺性，广州市同地区同类型的土地使用权出让金一直节节攀升，从2004年开始广州市同地区同类型的土地使用权出让金由均价350元/m2一路飙