海茵巴塞罗那4-4-2营销部署方案20120208.doc

【海茵·巴塞罗那】4-1、4-2#楼营销部署方案 近期市场概况 1.1宏观环境 政策从紧的基调上，将为保刚需适度松绑： 2012年限购令持续，但综合各地的“两会”透露的信息来看，房地产调控微调和保刚性购房需求将是今年年初楼市调控的主基调。楼市调控的根本是抑制投资性需求而非自住需求，故政策为刚需和改善性需求购房将逐步松绑，放宽刚性需求的购房限制。 根据政策和市场累积的反应，预计3月份的“小阳春”将比期待中效果更好。 自然销售为主，少蓄水开盘： 在限购、限贷等严厉调控政策下，楼盘大举开盘明显减少，开发商大多采取少量多推的策略自然走量，或以新春契机大优惠、低总价、特价房源自然发售。 刚性需求及其需求特征： 据对2011年住宅物业市场需求情况统计：在限购令背景下，南宁市住宅成交物业以2房、3房为主，其中2房占比约47%；主力面积区间是75-90㎡，达总量的30%，其次为90-105㎡，占比达15%；成交客户主要来自本省其他地区，占比约50%，他们在南宁市居住、工作。 价格：强销成常态 在年底冲关中，价格稳中有跌，部分楼盘采取“以价换量”的销售策略，或者在价格不变的情况下，推出景观、位置更好的单位提升项目的性价比。同时，诸多楼盘继续采取组织团购、一口价房源、首付分期，较大折扣优惠等方式进行走量。 1.2片区竞争 片区规划受冷，市场放量小，无法吸引市场关注 仙葫片区在规划及市政配套建设上，无