营改增对房地产业的影响教学教材.pptxVIP

“营改增”的企业风险及应对措施——针对房地产业、建筑业“营改增”自2012年1月1号开始试点至今，在尚未纳入改革的四大行业中，房地产业有望与建筑业同时推行营改增，预计最晚可能是年底，税率定于11%的可能性最大。每一次税收制度的调整都是利益格局的调整。在营改增真正到来之前，正确认识营改增的利好和风险，并针对自身行业及企业特点积极做好准备工作，有助于减小企业营改增以后的涉税风险和纳税负担。Part 4 我国增值税的沿生产型增值税（不允许一般纳税人扣除固定资产的进项税额）。2012年起营业税改征增值税1979年我国自1979年开始试行增值税，1984年起在全国范围内征收。2009年由生产型增值税向消费型增值税转型（允许一般纳税人扣除固定资产的进项税额）。Part 4 增值税与营业税的会计核算差异营业税：借：主营业务成本 贷：开发成本 原材料 应付职工薪酬增值税一般纳税人（取得增值税专票）：借：主营业务成本 应交税费-应交增值税（进项税额） 贷：开发成本 原材料 应付职工薪酬增值税小规模纳税人（包括一般纳税人未取得增值税专用发票）：借：主营业务成本 贷：开发成本 原材料 应付职工薪酬（1）成本核算Part 4 增值税与营业税的会计核算差异营业税：借：银行存款 应收账款 贷：主营业务收入借：营业税金及附加 贷：应交税费-应交营业税 （2）收入核算增值税一般纳税人：借：银行存款 应收账款 贷：主营业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）增值税小规模纳税人：借：银行存款 应收账款 贷：主营业务收入 应交税费-应交增值税Part 5 进项税额不可抵扣的情形01《增值税暂行条例》列举的不可抵扣的情形(即使取得专票也不得抵扣)：02不得开具增值税专用发票的情形：（1）用于非增值税应税项目（全行业营改增后此项无）、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（2）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；（4）一般纳税人按照简易办法征收增值税的；（5）小规模纳税人。（1）向个人销售货物或提供应税劳务、服务；（2）个人销售货物或提供应税劳务、服务，只能申请代开增值税普通发票；（3）商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽(不包括劳保专用部分)、化妆品等消费品；（4）销售免税货物；（5）销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产以及销售旧货。Part 5 进项税额不可抵扣的情形03符合条件但未申请认定为一般纳税人：04取得增值税专用发票但未按规定认证或申报抵扣：符合一般纳税人认定条件但未申请办理一般纳税人资格认定的纳税人，应按增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额且不能使用增值税专用发票。纳税人经税务机关核准为一般纳税人后，其在停止抵扣进项税额期间的全部进项税额不得抵扣。增值税一般纳税人取得的防伪税控系统开具的增值税专用发票，在自取得该专用发票开具之日起180日内未到税务机关认证的，不得抵扣进项税额；经过认证通过的防伪税控系统开具的增值税专用发票，在认证通过的次月申报期内未按有关规定申报抵扣的，不得抵扣进项税额。Part 6 房地产开发涉及的增值税专用发票取得土地环节（1）通过招拍挂方式从政府取得土地使用权支付的土地出让金及相关规费，进项税额扣除政策可能是类似农产品的计算扣除法；（2）购置不动产进行开发，会取得上游开发商出售不动产开具的增值税专用发票。开发建造环节房地产商会取得总承包商（建筑公司或施工队等）或其他服务商（设计、勘察、监理、营销、广告、检测等）提供的劳务或服务而开具的增值税专用发票。建筑企业购进钢材和有色金属较易取得增值税专用发票，如果将工程分包，会取得分包商开具的增值税专用发票。项目销售及售后环节面对企业客户销售的开发项目，开具增值税专用发票用以客户抵扣进项，可能提高销售量；提供自有物业服务或出租自持地产，可开具增值税专用发票。1、税负波动2、增值税专用发票违法3、新老项目的过渡政策4、对财务指标的影响5、对会计核算的影响6、对工程招投标的影响2、营改增对房地产业的影响2、营改增对房地产业的影响1税负上升的担心1营改增前的流转税负=项目销售收入*5%+材料进价/（1+17%）*17%营改增后的流转税负=项目销售收入/(1+11%)*11%-材料进价/(1+17%)*17%实际税负的影响因素：（1）税率由营业税5%上升至增值税11%；（2）土地成本、原材料、人工费；（3）上游建筑业的税负转嫁。重点：关注政策实施细则伪造增值税专用发票罪、出售伪造的增值税专用发票罪、非法出售增值税专用发票罪：非法制造、出售非法制造的或出售经税务机关监制的增值税专用发票25份以上或票面金额累计在10万元以上。22、