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房地产开发过程中的建筑工程造价管理与控制 　　 摘要：房地产开发项目的投资控制贯穿于项目的全过程, 而工程造价则是实现控制房地产项目开发成本的重要环节, 工程造价也是几乎贯穿于项目的全过程,即项目前期决策阶段、项目设计阶段、项目招标阶段、项目实施阶段和竣工阶段。本文探讨了房地产开发过程中的建筑工程造价管理与控制。 　　关键词：房地产；开发过程；建筑；工程造价；管理；控制 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 　　房地产开发过程中的建筑工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是充分运用科学管理的原则、综合运用经济、技术、法律等手段，解决房地产开发项目建设活动中的经济、技术、管理和经营等实际问题，只有在房地产项目建设的各个阶段， 采用符合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计的概算和施工图的预算以及竣工结算，才能提高工程投资的综合效益。 　　一、项目决策阶段工程造价的管理与控制 　　1、编写可行性研究报告 　　在决策阶段， 各项技术经济决策对该项目的工程造价会有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等。在这一阶段控制造价的主要手段， 必须是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上，编制合理真实的投资估算，编写出可靠、合理、科学的可行性研究报告。 　　可行性研究报告是决策的重要依据， 并且是以后各阶段工作的基础。做好可行性研究报告的关键是做好市场调研。开发的项目是否有相应的消费群体，应深入了解开发项目所定位的业主们的需要， 要确保项目是适应市场和社会发展要求的；要做好效益研究，从投入产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。既要符合所在城市的规划要求，又要满足使用功能；既要考虑功能分区和建筑物的间距要求， 又要考虑最大限度地节约用地，尽量做到布置紧凑合理，充分利用地形地貌，降低土地费用。可行性研究的深度要规范化和标准化，研究报告要确保真实性和科学性。 　　2、编制投资估算 　　投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要内容之一；它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据，也是决策的主要依据。 　　在投资估算中， 设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。工程内容、费用构成应齐全、合理，确保估算质量；主要工艺应进行多方案的比较，设计方案不仅要在技术上可行，而且在经济上应合理。所以必须使工程造价管理人员从建设方案的优选开始，渗透到设计的全过程中去，并按工程造价的管理原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，不能留有缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段工作的重要依据。 　　二、项目设计阶段的工程造价管理与控制 　　1、实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。 　　2、实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。 　　3、开展价值工程活动。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。 　　4、加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。 　　5、加强洽商管理。杜绝不合理的设计洽商，对确实必须发生的设