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关于房地产中介服务问题的分析 　　中图分类号:F293.3 文献标识:A 文章编号:1009-4202(2010)03-014-01 　　摘 要 近几年,我国的房地产市场发展迅速,各种房地产中介机构也涌现出来。房地产中介行业对推动房地产市场的发展起到了一定的促进作用。但是当前我国的房地产中介服务业从总体上看仍处于较低的水平,房地产中介服务企业存在专业知识与服务质量不高、经营规模小、诚信缺失等很多问题。 　　关键词 房地产中介企业 诚信体系 违规行为 　　 　　一、引言 　　随着房地产市场的不断发展,各类房地产中介服务机构也纷纷涌现出来。房地产中介企业是介于政府与市场主体企业之间、商品的生产者与经营者之间以及个人与单位之间的组织,是商品生产、流通和消费中不可缺少的环节,并且在房地产市场中,中介服务业务尤其发挥着重要作用。但是在房地产中介企业快速发展的过程中,也涌现出了许多问题。因此,为了使房地产中介企业进入一个健康、平稳的发展时期,需加强对房地产中介服务企业的监管。 　　二、房地产中介服务概述 　　房地产中介企业是一种为市场交易活动提供便利并增进交易福利的盈利性组织。它的根本作用在于节约市场交易费用,提高市场运行效率①。 　　房地产中介企业的服务主要有信息咨询、价格评估、经纪代理。 　　(一)信息咨询 　　是指向委托人提供具有特定内容的信息资料。从信息来源划分,房地产信息可分为固定信息、流动信息、偶然信息。固定信息相对稳定,在一定时间内可重复使用,流动信息反映房地产市场即时变化,处于不断更新之中,时间性强,查询费用相对较高一些。 　　(二)价格评估 　　是指依据有关政策、法规,运用科学的估价方法,合理判定评估对象价格的行为。国家政策、法规对价格评估的要求很严格,必须做到依法评估。估价的方法主要有市场比较法、成本法、收益还原法等,根据不同的情况,采用不同的方法,只要评估价格能被各方所接受,该评估的价格就是合理的。 　　(三)经纪代理 　　是指一种以房地产经营活动为对象的居间服务,主要包括商品房销售代理,房地产投资项目策划,提供可行性报告等业务。 　　三、房地产中介服务的问题 　　房地产中介服务对房地产市场的健康发展起着很重要的作用,它的角色已经越来越突出,从而产生了大量的房地产中介公司和中介从业人员。但是在现在房地产中介一片大好的形势下,存在着许多令人担忧的问题。其主要有: 　　(一)现有的与房地产中介服务相关的法律可操作性不强 　　国外房地产中介服务业都有完备的法律法规体系,是依法管业,活而有序。比如美国针对房地产中介服务就有:一般代理法规,契约法规、各州的执照法、专业伦理法、该州的相关法律等,其法律法规比较完善。目前,我国在这方面的法律法规正处于建立框架过程中,体系尚待健全,尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产管理法》《城市房地产中介服务规定》,且其规定过于原则和粗犷,缺乏可操作性。 　　(二)房地产中介服务运作方式原始,程序简单,没有规范运作 　　由于我国的房地产中介业还处于起步的探索阶段,服务运作没有规范,不能很好的约束中介机构和中介人员的行为。房地产中介机构和从业人员进入该行业的门槛过低,造成管理难度很大,整体人员业务水平低,并且缺乏专业的指导与培训。 　　(三)房地产中介服务机构诚信缺失,常出现违规行为 　　消费者越来越重视房地产中介服务的质量,再加上信用机制的缺失,进一步加深诚信危机。常见的违规形式有: 　　1.发布虚假与不实信息欺骗购房者。某些房产经纪与一方串通,损害另一方利益,从中牟取不正当利益,收受合同外的酬金或其他财物。 　　2.索要超出规范的手续费。某些房地产经纪以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易,并索要超出规范的手续费,获取佣金以外的薪酬。 　　3.制造不公平合同。某些房地产经纪滥用自己职业的便利,在消费者之间压低价格,自行收购,再抬高价格卖给购房者,损害消费者利益,从中获取不正当利益。 　　四、房地产中介服务诚信体系的建立 　　房地产中介服务的核心问题就是诚信的缺失,导致许多违规现象的出现,因此建立房地产中介服务诚信体系就迫在眉睫,符合房地产中介服务业的发展,同样有促于消费者对中介服务机构的信任,使得房地产市场健康发展。在综合考量房地产中介服务多年发展的状况以及趋势的情况下,通过以下几个方面可以逐步改善房地产中介失信的形象。 　　(一)信用体制 　　从我国的法律现状来看,诚信原则只是存在于一些大的法律中,并没有一个专门为保障诚信原则得以贯彻的准则,减少失信的行为,关键是要在法律上确定一条准绳,提高法律执行力度,从根本上规范房地产中介行为。 　　(二)信用管理 　　确立房地产中介服务诚信管理机构,是诚信管理的关键