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关于商业地产审计风险研究 　　摘 要：随着中国加入WTO后，伴着改革开放的不断加强，经济的不断增长，各行各业都迅猛发展，商业地产行业也崭露头角，同时也成为了各大会计师事务所审计服务的对象之一，商业地产行业自身的多种因素导致了注册会计师在对其进行审计时也遇到种种困难与阻碍。本文就商业地产行业的现况及其自身的特点展开，对审计过程中应注意的重大问题进行探讨，列举一系列存在以及可能存在的审计风险，希望对于会计师事务所的注册会计师们在从事商业地产行业的审计中能有所启发。 　　关键词：商业地产行业；审计风险；措施 　　一、概述 　　1.我国商业地产的特点及存在的问题 　　伴随改革开放，我国经济处于稳步上升的态势，同时我国的商业地产行业也随之发展壮大，成为了我国国民经济发展的支柱产业，为国民GDP做出了不少贡献。商业地产行业与其他行业相比较具有高投资、高回报、周期长、易受宏观经济与政策影响的特点。也正是因为经济的快速发展，房价随之不断攀升，使得商业地产行业出现了诸如行业泡沫等问题。 　　2.审计风险及其模型 　　审计风险是指财务报表中存在重大错报或漏报，而注册会计师经过审计后发表了不恰当审计意见从而导致严重后果的可能性。对审计风险有狭义与广义的理解。狭义的审计风险是指在审计过程中由于各方面因素的共同作用，使得审计工作中出现错误从而造成损失，或是由于注册会计师的疏忽作出错误结论而造成损失，包括误拒风险与误受风险。误拒风险是指注册会计师在审计过程中对正确或者无重大错报的财务报表发表保留意见的审计报告可能造成的责任风险，此类风险在实际操作中较为少见，在实物中一般不予考虑。误受风险则是指对于有错误舞弊，存在重大错报、漏报风险的财务报告，由于注册会计师调查取证失职而出具无保留意见的审计报告可能造成的责任风险。由于近几年揭露的审计失败案例都属于误受风险，因此我们谈论的审计风险也大都是指此类风险。 　　现代审计风险模型为：审计风险=重大错报风险×检查风险。 　　重大错报风险是指财务报表在审计前存在重大错报的可能性，而检查风险则是指某一认定存在错报，该错报连同其他错报被认为是重大的，而注册会计师未能发现此类错报的可能性。 　　二、注会应重点关注的审计风险 　　1.成本错估风险分析 　　成本控制是商业地产开发企业的重要环节，由于商业地产开发企业的投资周期长，项目的申请至少要一两年，因此加强对商业地产开发企业的成本控制可以减少甚至杜绝企业的浪费，还可以整合企业的资源，提高?Y源的利用效率。 　　（1）是否存在固定资产折旧方法的错误 　　对于商业地产企业而言，固定资产的份额几乎占据企业总资产的80%，对于固定资产的折旧就显得尤为重要，固定资产的折旧方法主要有：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法。企业要根据自身的特点选用适当的折旧方法，并且采用了一种折旧方法后便不可随意变更，有特殊说明除外。企业由于采用了错误的或是随意变更了折旧方法会则会导致成本错估，以至于导致利润的虚构，这将对注册会计师对其进行审计时产生一定的影响。 　　（2）是否存在未按时计提坏账准备、存货跌价准备的情况 　　商业地产企业对于已售出的房产，以及企业内部剩余的存货等都要计提合理的准备，用来弥补当房地产售出时，款项未能按期收回的风险，以及存货发生的其他损失等。如果企业没有按时计提坏账准备、存货跌价准备将会对企业的资产负债表、利润表、所有者权益变动表等产生影响，造成成本错估的风险，从而产生审计风险。 　　2.资金运作风险分析 　　资金运作风险主要是指由于商业地产企业在资金的使用问题上的不足等因素导致其产生了相应的风险。注册会计师在对商业地产行业进行审计时就应该多关注这方面的风险。 　　（1）是否存在不恰当使用贷款资金的情况 　　商业地产行业是资金高度集中的行业，同时也是负债率极高的行业，其资金主要来源于银行贷款，主要用于固定资产的投资，属于专款专用，不可以跨地区、跨项目使用。但目前大多数的商业地产企业为提高资金的使用效率和获得更高的经济效益，通常把受限的专款转为自由支配的资金，将专款用于其他项目，这将会对财务处理造成混乱，不利于财务核算。 　　（2）是否存在骗取银行按揭贷款的情况 　　商业地产企业的重要资金来源为客户的按揭贷款，不少的商业地产企业在销售状况不理想，资金发生短缺的情况时会先采取假按揭来骗取银行的按揭贷款资金，如果其销售状况持续低迷，又无其他资金的支持，则可能会出现无法偿还银行贷款的情况，这时就会产生经营操作风险。注册会计师在审计过程中要着重注意客户购房的付款方式，对按揭购房的客户应重点关注，确定其首付款收缴的真实性，来判断企业是否存在欺骗行为。 　　（3）新项目生产资料土地的获取能力 　　商业地产行业的兴起，随之而来的就是