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关于房地产经济现状思考及探析 　　[摘要]房地产投资在我国传统经济中，曾经发挥着巨大作用，但是突飞猛进的房地产经济也带来了一系列现实问题，如何解决？本文从四个方面提出了自己的见解和主张. 　　[关键词]房地产经济 现状 问题 建议 　　房地产经济在近20年的快速发展中，为中国的城市化进程起到了推波助澜的作用，在财政税收、地方政府资金来源等方面作出了重大贡献，个人和企业以此作为投资，也获得了较好收益。 　　一、房地产经济的现状 　　（一）房地产类税收对国家财政税收的贡献 　　2013年财政部数据显示：全国财政收入110530.7亿元，房地产营业税收入5411亿元、增长33.6%；建筑业营业税收入4315亿元、增长16.5%；房地产企业所得税收入2850亿元、增长11.5%；契税收入3844亿元、增长33.8%；土地增值税3294亿元、增长21.1%；耕地占用税1808亿元、增长11.6%；城镇土地使用税1719亿元、增长11.5%。上述税种的收入增幅，均超过2013年全国公共财政收入的10.1%的增幅。另外还有房产税1581亿元、城市维护建设税3419.9亿元。房地产类的税收共占财政收入的23.05%。 　　（二）土地出让金对地方政府收入来源、偿债来源的贡献 　　2013年国有土地出让金41266亿元，相当于财政收入的37.33%，同比增长45%，其中地方政府的土地出让金占国有土地使用权出让收入的95%。另，地方政府国有土地使用权出让收入占地方财政收入比例：2012年为27%，2013年为35%。自2014年1月23日起，各省、自治区、直辖市的审计厅（局）陆续公布了各省份政府性债务审计结果，在介绍“政府性债务管理中存在的问题”时，有23个省级审计部门都明确“地方债依赖土地收入偿还”。我国23个省份土地财政依赖度排名依次为：浙江（66.27%）、天津（64.56%）、福建（57.13%）、海南（56.74%）……山西（20.67%）。除了这23个省份，河南、贵州、内蒙古、宁夏、青海、云南这6个省份实际也大量存在用土地收入变相偿还地方债务的情形。 　　（三）公众和企业不断增加房地产投资，并将其作为投资的最重要渠道 　　近几年来，无论是个人还是企业，只要投资房地产，无不赚个盆满钵赢。纵观所有优质上市公司业绩，几乎没有一个能超过房地产最近10年来的价格暴涨而显示的盈利能力，更比不上地方政府土地买卖的利润水平。房地产是目前国人心目中唯一坚信价格只升不跌的神话，一、二线城市自不必说，三、四线城市的居民们也是纷纷拿出积蓄，并且想方设法寻求信贷资金囤房，地产公司包括原来主业不是房地产开发的企业也纷纷加入囤地、建房大军。而当地政府也乐此不疲，因为除了可以增加税收、获得巨额土地收益，还可以收取各种费用，双赢共利。 　　二、房地产经济带来的现实问题 　　虽然房地产投资在我国传统经济中，对建材行业、家电等行业曾经而且正在发挥着巨大作用，但是突飞猛进的房地产经济及土地财政却带来了值得关注的问题： 　　（一）城市的迅速扩张给居民的工作、生活带来诸多不便 　　在各方利益驱使下，一些城市规模近年来迅速扩张，但是在享受大城市现代生活的同时，大家也越来越频繁地体验到由此带来的不便：存在先天性设计缺陷的城市雨水、污水排放系统屡屡发生梗阻，每到雨季经常发生城市看海景观，也造成人民生命和财产的重大损失；交通变得拥挤不堪；雾霾影响着市民的健康；甚至于举行重大国际会议时，还要采取大范围单双号车辆限行、高污染企业限产停产等非常措施。这些已经成长起来的大城市，给了我们清晰的答案，城市不能盲目扩张，地方政府在规划时应吸取教训。 　　（二）地方政府对土地财政过度依赖 　　由于地方政府是地方土地的唯一供给者，因此在获取土地出让金方面相对容易，而且我国土地所有权是国有的，购房者只是购买了使用权。按照现有规定，最多70年后，土地可以收回来再卖，如此循环，利益多多。这样，一方面低价收地，另一方面高价卖地，由此可以满足地方财政对资金的需求。国家统计局数据：2013年房地产开发企业购置土地面积38814万平方米，比2012年增加8.82%。2013年房地产开发企业土地成交价款9918亿元，比2012年增加33.85%。说明2013年土地单价比2012年平均上涨23%。个别地方政府，依靠推高房价，继而拉动土地市场，进一步推高地价，支撑地方财政，最终造成了高房价、征地纠纷、违规卖地等情况的发生。 　　（三）贷款购房者还款压力较大 　　以国际上通用的房价收入比来衡量，通常认为合适的比例是3～6，超过6就认为超出了购房者承受能力，我国北京、上海的个人房价收入比为133.72，也就是说如果靠工资收入，北京、上海的个人平均工资要133年才能还清贷款，一般人难以承受。国