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关于土地储备风险管理研究 　　【摘 要】众所周知，土地是人类生存不能或缺的资源，人们的生活和生产都离不开土地资源，经济社会的发展也离不开土地资源，我们要对宝贵的土地资源进行合理利用与规划。土地储备作为国家宏观调控土地市场的一种方式，尤其是在房地产市场波动不断的情况下，土地的储备管理工作就显得更为重要了。文章分析了土地储备管理的风险，并针对这些风险提出了自己的建议，希望能够给相关工作提供一些参考。 　　【关键词】土地储备；风险；对策 　　土地资源是我们人类赖以生存的重要资源，是经济社会可持续发展的重要保证，是我们进行生产生活和社会活动的重要载体，土地资源是十分重要的，并且不可再生。现在，我们国家的经济和社会不断发展，城镇化速度加快，社会主义新农村建设也在不断进行，土地的重要性不言而喻。尤其是近年来房地产行业波折不断，对土地资源的管理就显得更加重要了。我们一定要合理利用土地资源，发挥其更大价值的同时也保护好它。 　　一、土地储备存在的风险因素 　　1.制度风险 　　土地管理的相关制度，规定了开发商获取土地的渠道、政府提供土地的方式以及土地收购储备的程序。近些年房地产市场发生了很大的变化、经历了很多波折，国家和地方针对性的土地政策房地产政策接连不断地出台和更新，这无疑对土地储备管理提出了更新更高要求。在国家层面上，对土地制度进行宏观调控，对房地产业进行合理引导，是解决目前房地产业问题的重要方式。我们国家的房地产市场还不是很稳定，总体来讲是不断上升的，所以土地和房屋的价格也在攀升。在一些大城市，可以利用的土地资源越来越少，不断出现地王。而制度的制定一般是在房地产市场出现拐点时，才会有相应的政策制度出台，这无疑会波及到土地市场，给土地储备管理带来风险。如果在政策出台前发生法律纠纷，就有可能会陷入“无法可依”的被动局面 　　2.宏观调控风险 　　国家对于土地储备政策有明确规定，要求收购的土地必须做到权属清晰，收回或收购后可以临时利用，但不得影响出让，收回或收购后的土地归国家所有，这样就增加了政府对土地市场宏观调控的力度。我们知道，政府要想参与到土地市场调控里面，就必须要进行土地储备。在一定程度上，政府储备土地的多少和调控的能力是成正比的。也就是说，政府储备的土地越多，政府在宏观调控的时候占的主动权就越多，产生的效果就越明显。相反，如果政府没有储备的土地，那么进行宏观调控的力度就略显不足。不过政府在储存大量土地的同时，势必会使用很多资金，尤其是在政府财力不足的中小城市，资金来源、资金数量、回本周期和偿还能力，都增加了土地收购储备过程中的风险。 　　3.储备风险 　　储备风险就是有些土地进入了储备库，却不能及时推向市场，造成土地积压的风险。储备的风险与储备的数量还有储备的时间有很大的关系。有时候储备的土地太少了，不能够满足市场的需求，就需要相关部门去另找一些土地资源，这样就把土地一级市场弱化了。另外，土地储备的太多也不合适，这样就会造成土地和大量资金积压，收储成本过高。而且那些超出需求的土地就要用更多的资金去管护，这样会有很大的资金风险。 　　4.出让风险 　　主要是储备土地没有用地意向者，或是土地出让价款比预期的要低，或土地出让价款比收储成本低很多。造成这种现象的原因和市场有很大关系，我们知道，土地是一种固定资产，变现的能力比较差。在中小城市，对一块地的用地意向者不多甚至只有一个，不会像大城市那样在挂牌出让的过程中几家竞争使价格节节攀高，用地意向者所能接受的出让价可能比我们预期的要低；如果没有用地意向者，储备的土地还要在储备库里继续进行管护；有些地块则是收储情况复杂造成收储成本高，而按照土地评估机构给出的评估价格，不能与收储成本持平，需要当地财政自己解决，造成财政压力和风险。另外，土地市场调节的反应时间也相对较长，不能立刻随着需求而变化，且土地的储备周期也较长，这些都是造成风险的原因。 　　二、针对土地储备风险问题的对策 　　1.健全法律体系 　　没有法律的保障，任何事情都不能顺利进行。在土地储备行业也是一样，必须有完整的法律体系保障。我们国家的土地储备制度在不断完善，是在??践的基础之上，一步一个脚印发展起来的。以前土地储备制度发展的过程中，还没有足够的理论支撑，很多土地储备工作没有得到法律的有效保护，所以有很多缺陷。现在我们国家推进法制建设，依法治国作为一项基本国策深入人心。土地储备制度也要顺应时代的需要，不断完善相关法律体系，保障土地储备工作顺利开展。 　　2.明确储备规模，进行宏观调控 　　我们国家的土地制度是公有制、有偿使用，随着社会主义市场经济体制的不断完善，市场在资源配置方面的作用不断提高。经过调整，我们国家逐步形成了适合自己市场体制的管理方案，土地储备制度也成为政府进行市场调控的有力工具。