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关于完善我国房地产金融思考 　　[摘 要]近年来，房地产金融伴随着我国房地产市场的繁荣，也呈现出快速发展的态势。但与此同时，房地产金融繁荣的背后也逐步暴露出一系列问题。本文从我国房地产金融发展现状出发，剖析其在发展过程中暴露出的相关问题，并有针对性地提出具体对策，希望能为今后我国房地产金融的发展提供有价值的参考。 　　[关键词]房地产金融；金融市场；行业规范；思考 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.39.142 　　1 房地产金融的概念与类型划分 　　房地产金融是整体金融体系的分支和重要组成部分，指的是在房地产开发、销售和再次销售过程中，通过货币资金、信用工具等金融业务的一系列金融活动的总称。从类型上进行划分，房地产金融可以分为：房地产融资租赁、房地产金融保险、房地产信托等。具体而言，房地产融资租赁指的是开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，其可以让房地产开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发；房地产金融保险则是房地产开发商与保险业的强强联手，其属于长期持续投资行为，并以房地产的保值和增值为最终目的且按照不同期限设有按比例返还的固定回报；而房地产信托则是房地产所有者将房地产物业托付给相关信托机构进行管理，以谋求房地产物业的保值和增值。 　　2 我国房地产金融的发展现状 　　2.1 房地产开发信贷快速发展 　　近年来，伴随着我国房地产行业的快速发展和居民商品房购买需求的大量增加，商业银行的房地产开发投资信贷也呈现出井喷的态势。根据统计数据显示，2013年全年我国房地产开发投资总额超过了8.5万亿元人民币，约占全国固定资产投资总额的1/5；相比2012年的房地产开发投资总额，其名义增长率更是接近20%。具体而言，2013年我国房地产开发企业国内贷款筹集资金为1.96万亿元人民币，其中来自银行贷款为1.72万亿元人民币，占我国国内贷款的87.8%；而来自非银行金融机构贷款为0.25万亿元人民币，占整个我国贷款比例为12.2%[1]。 　　2.2 房地产消费信贷继续增加 　　伴随着房地产行业快速发展的，是我国房地产消费信贷的快速增加。根据统计数据显示，近年来我国房地产市场消费信贷发展迅速。根据中国人民银行于2014年年初公布的统计数据显示，截至2013年年末，我国主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.61万亿元人民币，同比增幅高达19.1%[1]。该数据表明，即使已经经历过多年的高速发展，但我国房地产消费贷款仍然保持着一个较为迅速的增长趋势，消费者对房地产的消费需求仍然不减。 　　2.3 房地产信贷质量明显提高 　　近年来，随着房地产金融的逐步发展，我国各大商业银行也逐步意识到了房地产金融的巨大潜力和发展未来，纷纷有针对性地调整银行内部发展规划结构和业务工作重点以迎合房地产金融发展的需要，这直接导致我国房地产信贷结构得到明显优化，房地产信贷质量明显提高。具体而言，以我国房地产信贷质量为例，近年来我国房地产金融信贷结构得到明显改善和优化，这从我国商业银行房地产行业不良贷款资产总额和不良贷款率就可以看出。根据统计数据显示，除北京银行、宁波银行、南京银行、华夏银行和平安银行以外的11家上市商业银行2013年全年房地产行业不良贷款总额为186亿元，同比2012年下降82亿元，降幅高达30.5%；而这11家上市商业银行不良贷款率也由2012年的0.53%下降为2013年的0.38%[1]。以上数据表明我国商业银行对房地产行业贷款风险控制明显加强，商业银行内部对不良贷款的处置效率明显提高，整体房地产信贷质量较为乐观。 　　2.4 房地产金融服务明显改善 　　近年来，随着房地产金融的逐步发展，我国各类商业银行也逐步意识到了房地产金融拥有巨大潜力和发展未来，进而纷纷通过创新房地产金融产品、简化房地产金融业务办理流程、增强金融机构和房地产开发方和消费方的联系、减免房地产金融业务办理费用等方式来改善服务质量、增强同业竞争力，并最终扩大市场占有的目的。具体而言，当前我国房地产金融的业务种类早已不仅局限于房地产股票买卖交易、房地产金融债券流通等传统房地产金融业务，市场上已经出现了资产证券化类的房地产金融业务、个人房产装修组合贷款、商品房转按揭贷款等新型房地产金融服务项目，房地产金融消费者的可选择性大为增加[2]。 　　3 我国房地产金融存在的问题分析 　　3.1 房地产开发机构融资渠道狭窄 　　资金是经济金融发展的核心，房地产金融同样也不例外。能否得到充足的资金供给，不仅直接关系到房地产金融能够正常发挥其功能效益、服务消费者群体，更关系到其他相关行业的发展[2]。具体而言，由于当前我国房地产金融市场存在着商业银行房地产金融业务发展不完善、商业银行