2010年天津团泊湖文化产业园项目定位过程沟通.ppt

项目名称 位置 开发商 物业类型 占地面积（万平米） 建筑面积（万平米） 容积率 均价 （元/平米） 户数 备注 团泊湖光耀城 静海团泊镇津王公路 天津团泊置业有限公司 联排 16（一期8.2） 11（一期 6.2） 0.75 未定 307 三层英伦纯别墅；2.5米的高差；南北双庭院 维拉villa庄园 静海团泊湖西双塘镇（靠近104国道） 天津市德泰隆基房地产开发有限公司 联排、独栋 17 5 0.30 未定 240 西区唯一的别墅群体，地上两层，每户赠送平均一亩的私家院落 中惠团泊湾 静海团泊新城津王公路西侧 中惠熙元集团 联排、双拼、独栋 17 21 1.20 未定 - 户型区间为200-300平米 松江高尔夫小镇 静海团泊湖松江高尔夫球场 天津松江团泊投资发展有限公司 独栋、双拼 40 50 1.25 17000 - 2009年10月开盘，户型全明设计，下沉式庭院与客厅 团泊湖庭院 静海团泊湖 天津市仁爱房地产开发有限公司 独栋 50 14 0.28 20000 760 2006年10月开盘，2层西班牙风情独栋别墅，在售四期。 区域市场 在售以及待售别墅项目 周边地产项目以联排、独栋别墅为主，容积率较低，多在0.3左右，新项目规模较小，且开盘时间以及销售价格未定。 用地资源评价 区位价值：交通便利，距离主城区相对较近的远郊新城。 自然资源：整体自然生态环境较好，生活配套缺乏。 规划价值：未来地铁规划，赛事导入助推区域价值。 用地条件：内部小型水系贯穿，总体用地规模较大。 市场价值：地产开发企业抢驻，未来高端项目集中地。 综合评价 PARTIV 定位构想 定位策略 文化价值植入——让天津代言中国。 文化资源嫁接——让文联聚集产业。 地产开发角色——让地产反哺产业。 定位策略 项目定位 中国近代文化特区——中国文化在这里可以得到充分的发扬以及传承，各领域文化无障碍交流。 中国近代文化麦加——中国近代文化的朝圣地，国内外国学文化研究人士将涌向这里，在这里寻找自己文化的归属。 中国文化新“租界”——中国文化人的聚集地。 项目 定位 项目操作方向 文化主题—以近代文化为核心的整体调性。 文化产业—以文联资源为核心的产业聚集。 地产开发—文化主题地产，盈利驱动产业。 中国近代文化主题园 中国文化资源百老汇 中国文化地产代表作 建筑风貌：天津租界、五大道建筑再现，清末、民国缩影 文化嫁接：中国近现代文化主题公园，博物馆，博览、研讨、传承，当代文化的发扬、承接、交流，文化人的新租界，文化人自己的空间 文联资源：中国文联十二协会俱乐部，文联协会交流活动空间及相关培训机构 文化配套：展览馆、艺术中心、画廊、艺术工作室、影院、剧院、文化居住中心、休闲娱乐配套、戏曲大观园、摄影基地、舞蹈剧院、音乐厅…… 项目产品架构 历史建筑与现代景观的融合，低密产品为主，预留成长空间。 交通网络系统 ——轨道交通、公共交通 医疗/健康系统——医院诊所、特色中医理疗保健 文化系统——中国近代博物馆、图书馆、文联协会交流和展示空间 教育系统 ——中小学、幼儿园、文联协会培训机构 商业/餐饮系统 ——大型超市、老天津文化商业街、轨道交通上盖综合百货 运动/休闲系统——综合运动场馆 城市就业系统——城市公共空间、文化产业配套、社区生活配套所提供的就业系统 城市服务系统——邮局、银行等金融系统 八大系统构建 土地整理 水系梳理 聚集于地块核心 规划布局设想 沿河文化商业组团 集中商业配套组团 近代文化配套组团 低密度居住组团 低密度居住组团 中密度居住组团 医疗教育等公共配套组团 指标构想 综合容积率1.0-1.2 居住物业比重80% 商用物业比重10% 文化物业比重5% 公共配套物业比重5% 现代艺术展览馆 现代艺术展览馆 文联协会俱乐部 历史建筑克隆 充分还原民国时期租界建筑风格，五大道洋楼形态，置身其中感受近现代文化氛围。 文化产业投资分摊成本：以占总体5%计算，成本5000元/㎡ 平均每亩分摊：20.8万/亩。 土地增值成本：以100万/亩计算，投资回报9%计算，包含前期设计咨询、资金利息及管理成本等费用 平均分摊成本：36万/亩。 备注假设商业用地及公共配套收支平衡。 居住用地溢价估算：56.8万元/亩。 土地溢价分析 启动区 启动区 容积率：0.7 联排、类独栋 前期配套：会所 联排：140-220 类独栋：180-300 启动区 Thanks * * * * * * * * * * 2010年1月21日，天津市人民政府根据《文化产业振兴规划》制定《天津市文化产业振兴规划》，详细阐述政策方面的支持以及文化产业规划、产业布局等。 政策支持方面：一设立、一建立、四鼓励 一 设 立 一 建 立 四 鼓 励 设立