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不动产登记制度浅析 　　摘要自《物权法》出台以来,理论与实务界对其有颇大争论,本文对不动产登记制度的立法模式、不动产登记的物权变动效力进行了较为详细的阐述,结合我国《物权法》确定的不动产统一登记制度,分析了我国不动产统一登记机构、登记审查制度及登记错误赔偿等方面存在的缺陷,并提出了一些观点和建议。 　　关键词不动产登记制度 第三人利益 错误登记赔偿 　　中图分类号:D923.2文献标识码:A 　　 　　不动产登记制度是《物权法》的重要内容,如果在《物权法》中规定的不尽合理和完善,那就不能算是一部好的《物权法》。如何完善不动产登记制度,成为我国《物权法》要进一步解决的重点核心问题。 　　1 不动产登记制度的立法模式 　　各国都建立了较为完善的不动产登记制度,但因历史传统等方面的不同,各国的不动产登记制度也存在差异。综合各国的不动产登记制度来看,其立法模式大致可分为三种:契约登记制、权利登记制、托仑斯登记制。 　　以我国的《物权法》为基础,就我国的不动产登记制度来看,前述的三种登记制度在我国《物权法》中均有体现。首先,并不要求所有的不动产物权的变动都必须登记,《物权法》第九条第二按规定“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”其次,登记机关对不动产的登记审查既不采取形式审查主义,也不采实质审查主义,《物权法》第十二条规定“登记机构应当履行下列职责:(1)审验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律行政法规规定的其他情况。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”由此可看出我国的不动产登记审查以形式审查为主兼采实质审查。第三,登记没有公信力。《物权法》第十九条“有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”。第四,登记机构负有因登记错误而产生的损害赔偿责任。第二十一条第二款规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。” 　　2 不动产登记的物权变动效力 　　不动产登记的物权变动效力指不动产物权变动登记,所依法发生的法律效力。不动产登记制度的目的在于通过公示彰显物权的变动和归属,以维护不动产的交易安全。本人认为其效力主要表现在以下两个方面:登记静态效力和登记动态效力。 　　(1)登记静态效力。是指从静态的角度出发,把登记簿上记载的权利推定为真实的权利,当事人可以据此进行物权交易。因此,静态效力的作用在于对物权归属的确认。 　　(2)登记动态效力。是指登记在不动产的变动过程中所产生的效力,即不动产物权的设立、变更、转让和消灭取决于登记这一公示形式。根据登记对物权变动的影响将不动产登记的动态效力又区分为:登记的生效效力,在形式主义物权的变动模式下,通常发生此种登记效力。它将物权的变动结果与物权登记相联系,当事人不经过登记不发生物权变动效力。因此,依法律行为引起的物权变动,如不登记就无法完成物权变动;登记的对抗效力,在这种情形下,登记并不影响物权的变动,登记仅仅使已经取得的物权产生绝对效力。因此,法律并不要求所有的不动产物权均要登记,而是由当事人自愿选择,登记并不是物权取得的生效要件,而是具有对抗第三人的作用;登记的处分效力,登记的前两种效力只适用于因法律行为引起的物权变动,而对于因法律行为以外的事实引起的物权变动,登记并不是物权变动的生效要件而是再次处分的要件。法理上将这种登记称之为“宣示登记”。由于不动产物权不经登记不具有公示和公信效力,因此未经宣示登记,取得物权的人并不能处分该物权。在现实生活中,因财产分割、继承、判决等取得的不动产物权,如果需要处分该物权就要办理变更登记。 　　3 我国现行不动产登记制度中存在的缺陷及建议 　　建国初期,我国也曾建立了不动产登记制度,当时登记只是一种行政管理手段,与民法上的不动产物权的变动没有任何法律上的联系。《物权法》颁布后,我国有关不动产登记的立法在一定程度上已经消除了上述偏见,但不动产登记制度仍然存在缺陷。 　　3.1 不动产登记机构的不确定性 　　要完善我国的不动产登记制度,首先要建立统一的不动产登记机构,我国目前的不动产登记机构有国土资源、林业、建设、农业、渔政等行政管理机关。登记机关的不统一,必然会出现重复登记,公开登记信息不全面,登记资料分散等现象,甚至个别登记机关为获取登记费用,争抢登记,导致资源的浪费。与此同时,我国的不动产登记除了登记机关不同外,登记的级别也不一样,这种多部门多级别的登记现象严重扰乱了我国的不动产登记秩序,因此,建立统一的不动产登记机构势在必行。 　　综合我国现在的登记情况来看,国土资源部门比较适合作为统一的不动产登记机关。主要原因如下: