2011年无锡港汇北塘项目产品发展建议.ppt

哥伦布广场对本案的借鉴 1、崇安新城之前众多老新村聚集，常住人口众多，但生活配套相对陈旧和匮乏，因此，该项目以“家乐福来了”这个口号强势进驻 2、少量多频次的推盘方式，营造一铺难求的火爆场面 3、拿出政府白皮书，强调未来区域商业中心就在这里 哥伦布广场底商概况 小结 根据以上几个参考项目，可以得出以下几点规律： 1、锡城消费者对于大卖场的情有独钟，因此以上项目无一例外的以超市（大卖场）作为前期宣传的重要手段。 2、对区域价值进行炒作，从而提升项目整体的投资价值。 3、均将自身项目看做区域商业中心。 因此，本案可以借鉴无锡典型综合体的做法，以“大卖场”、“区域投资价值”以及“区域社区商业中心”作为前期宣传的关键词！ PART3：销售模式 社区商业类型--按照服务的规模分类 便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下； 邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人； 社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。 社区商业类型--按照社区规模分类 大型社区： 人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）； 人均商业面积：0.8-1.2平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进。 社区商业业态组合—租户角色定位 租户特点 租金承受能力 租金模式 人流贡献 型租户 一般零售主力店、次主力店如 百货、大卖场，娱乐业态如影 院、电玩、冰场等 通常承受租金能力相 对最低 以纯租金方式居多， 也有可 控租户采取扣率租金（有保底 营业额）的方式 租金贡献 型租户 部分品牌店、一般专卖店、中 西快餐、花车租户 承租能力相对最高 零售类以扣率租金或两者取高 为主，而中西快餐则以纯租金 模式为主 提升形象 型租户 各业态业种中的旗舰品牌，如 休闲运动服饰中的NIKE，快餐 中的必胜客 承租能力相对一般， 视地段、客流、交通 等情况 以扣率租金为主 功能配套 型租户 以服务类机构为主，以满足购 物中心的一站式消费 除了个别租赁面积小 或银行、展示等机构 外，一般承租能力较 低 以纯租金为主 填空补漏 型租户 以消化购物中心富裕楼层或面 积为考虑 一般很低 纯租金为主 销售模式小结 通过售后反租的方式销售，利用适当的优惠手段刺激投资者购买心理，加快销售，同时能提高商铺的单价，同时提前将租金部分收回，提高资金运营效率 商业项目 返租率 哥伦布广场 7% 宝龙城市广场 8% 金太湖 8% 销售模式：售后返租，开发商与业主约定，把租金按照售价的8%打入首付款里，一般约定年限为5-10年，在这段期限内，开发商享有商铺的经营权 项目周边租金在1.2-4元/平方米/天，本项目取平均值3元/平方米/天，原始售价15000元/平方米，每年返租8%，共返5年计算： 实际售价=15000/（1-5*8%）=25000元/平方米不计算贴现率与租金的增长空间，在目前情况下，本项目100平米的商铺一年租金回报率=现有租金/实际售价=3.6%，账面上，在五年内开发商要填补租金回报率的缺口，约55万。但通过计入返祖金额得到的实际售价已经把这部分资金缺口补齐。一次性将租金部分预收，考虑5年的现金贴现，开发商实际的净现值将高于按五年期分别返租的100万，提高资金的运营效率。 PART4：定位建议 定位建议 1、主题定位——北塘社区商业填补者 2、业态配比——零售：餐饮：服务=5：3：2 3、商铺面积划分 原则：商铺面积分割宜多样化，提供经营者多种选择，适应不同业种业态对面积的需求。如果是可售类商铺，还便于设计出不同的投资总价，满足投资者不同投资需总体建筑布局规划。 定位建议 业态 面积范围 说明 餐饮 35~500 平均面积控制在150㎡左右，兼顾类似甜品店等小规模休闲餐饮以及面积较大的品牌餐饮，因此拉大面积跨度。 服务 60~200 包含美容美发、电信（移动）营业厅、干洗、彩扩等业态 零售 35~7000 保证一家超市主力店以及类似万宁的品牌主力店 商铺楼层分布 原则：? 底楼、商业街沿街面为品牌商家，以吸引人流，业种主要是快速消费品、休闲餐饮等。 商场底楼内街则为特色餐饮、精品服装与满足孩子们需求的与专卖店等，有利于形成“逛街”的氛围。 1F