2010年新城府翰苑诊断沟通报告.ppt

常州在售酒店式公寓主要分布在常州市区中心和武进政府板块中心地带,新北区供应量较小 新北区的酒店式公寓主要分布在本项目周边,且租赁需求较为旺盛，说明本项目具有市场需求基础 项目所在区域已成为常州新的宜居高地，受到市场追捧，区域内住宅的市场认可度已可和城中媲美。 府翰苑 · 璞邸 Fuhanyuan Boutique Living 项目概况：9月开盘至今，去化147套，月均去化25套。 形象推广由“百变小户型”——“办公投资”——“主打办公”的三个阶段。 客户概况：客户目前置业目的以办公为主，投资为辅，极少数自住（与主打办公方向有关）。圈层、口碑相传拉动销售的效应明显。 余货概况：总计剩余684套。其中1号楼剩余60余套北向房源，2、6、7号楼尚未公开，共计剩余624套房源（其中北向房源187套，南向房源437套）。 187 48 139 6 684 187 437 合计 220 66 154 7 217 73 144 2 60 60 0 1 合计 北向套数 南向套数 楼号 项目现状：精装修样板房刚落成，2000元的装修标准，软硬装全送，高端精品单身公寓的定位，锁定住宅投资方向。 2010年销售目标：年底清盘，高价高速走货！ 货量：3.5万方，690套左右。 价格：实现7000-8000元/平米均价，总销2.5亿左右。 速度：月均需去化70套左右。（目前25套/月） 项目的问题点： 如何走出低价、低走量的恶性循环？ 前期奠定的办公形象是否需要变更？ 南北向房去化不均的现象如何解决？ 高首付、高利率门槛。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 港龙尚层广场 2 凯纳商务广场 3 银河湾明苑 4 嘉宏盛世 铂领公馆 莱蒙城 茂业泰福城 万泽国际 新城南都 誉天商务公寓 11 亚太财富中心 常州中心 武进中心 市场验证 本项目 6.65% 1300-1500 6000-7000 35、47 汇金天地 1000-1200 1300-1800 1200-1600 1000-1500 租金 5% 7% 7% 6.67% 投资回报率 4800-5500 5500-6500 5800-6500 5500-6500 二手房售价 （元/平米） 46、58、87 府琛广场 42、51 富都商务公寓 面积 （平米） 项目名称 42、62 43 新城蓝钻 金百国际 本项目 金百国际 汇金天地 府琛广场 富都商务公寓 区域内酒店式公寓大部分已售罄 二手房售价约6000元/平米 租金约1300-1500元/平米 投资回报率达6-7% 租赁需求较为旺盛 受市政府向心力拉动，新北区酒店式公寓集中在项目周边，且具有较为旺盛的需求基础。 市场验证 世茂香槟湖——常州别墅标杆项目之一 高层均价6500元/㎡，小高层均价7500元/㎡，别墅均价16000元/㎡ 九龙仓时代上院——香港九龙仓常州扛鼎之作价格未出，但无疑将又是一个高价楼盘 常信天润园——新北区高尚社区 均价6500-7000元/平米 常发豪庭国际——创造新北区从来没有的高层公寓毛坯房均价过万 80多平米8500元/平米，130多平米10000元/平米，200多平米12000元/平米 中央花园——中心区景观社区 精装修小户型8500元/平米，普通住宅7300元/平米 区域住宅均价7000-8000元/平米 市场验证 市场上40年产权的酒店式公寓销售不畅，客户抗性非常大，地段、价格均对市场的撬动作用不大 自住或自用为主体，自住以父母为年轻群体购买为主，自用主要是办公； 目前已经销售65% 40 5 现均价6800元 40-70平米 铂领公馆 市区投资客15%，外地投资客15%，其余以本区域及周边乡镇老板投资为主。 售罄 40 2.9 5500 40-60平米 茂业泰富城 投资客居多 售罄 40 4500 66——80 新城南都 2.9 5.2 2.9 5 层高 投资商住办公 投资与自住 投资客为主 投资客、自用客各半； 客户需求 毛坯8000~9000，精装12000~13000 8000 11000——13000 11000（精装修） 售价 （元/平米） 目前已经销售80% 40 40-70平方 嘉宏盛世 于2009年12月售罄 40 80-100平米 银河湾明苑 销售情况 产权 面积 （平米） 项目名称 40-240 30-120 70 40 去化率85% 目前还剩100套左右 凯纳商务广场 港龙尚层广场 酒店式公寓为住宅价格三分之二也不能获得市场认可 城市中心地段酒店式公寓也具有较大市场抗性 走低总价纯投资路线仍销售不畅 市场验证 开发商：常州洛察纳房地产开发有限公司 占地面积：12643平方米 总建筑面积：110000平方米 物业形态：13层的裙