房地产企业在项目-设计阶段控制成本的方法.doc

房地产企业在项目设计阶段控制成本的方法 第一部分 建筑专业 总平布置: 1. 室外场地竖向标高不合理,造成回填过高. 2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。 3.总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,走线不合理. 4.地下顶板上覆土建筑为1~1.5m（即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。 5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。大树布置在柱点。当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。 建筑平面功能: 1. 防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加. 2.人防设计: --防护面积过少造成单元增多. ---相邻单元未连接造成临空墙过长. ---一框二门的人防门过多(部分可用临战封堵替代) ---进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯,坡道及走道做即可) ---室外顶板下的人防面积过大(应尽量将人防做在建筑投影范围下) ---人防门型号不合理(钢门造价高,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门.同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门) ----人防功能不合理(如争取做部分物资库) ---平战转换方案不合理,应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用. 人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用.有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用. ----室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.即利用局部夹层或管沟. 3.地下室层高及埋深过大(每埋深增10cm,地下室钢筋增3~4KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上1200mm左右,大乔用局部堆土、树池处理)；层高无人防3.6M,有人防3.8m,机械车库4.2m.地下室面积过大--尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。 4.建筑无障碍的范围过大(如无残疾人的宿舍,多层电梯公寓,工业建筑等不要做无障碍). 5.弱电机房可合用的未合用.(如消防、监控、楼宇自动化可合用;电信与计算机房、综合布线合用;广播可与有线电视或消控中心合用; 专门的广播、扩声及传译系统宜合并设置等) 6.暗房间过多,导致人工采光及机械通风增多. 7.建筑平面功能不合理,导致二类高层按一类做(如重要科研楼均按一类,因此做科研建筑设计时应将科研办公及后勤,行政办公楼分开为好). 又如空调房间不集中,电井未布置在负荷中心位置. 8.自行车库尽量设置在架空层或半地下室, 在满足功能前提下控制自行车地下室量 9.坡屋面内的空间未有效利用. 10.住宅跃层中的管井: 一般电,弱电井保留但电梯门,井检修门,及走道均可 利用到室内;跃层中的前室送风井、水井可取消,除非跃层有疏散要求. 另小型商业网点(2F单元面积300m2),半地下自行车库,设备夹层等可不通消防电梯. 11.当平面功能可变性较大时,可做可不做的墙体分隔尽量不做. 12.设备机房面积过大或设置在沿街面,商场靠小区的外墙开大窗或靠小区外墙设置多个出入口都是不合理的. 13.多层住宅和低密度高端物业设置电梯时原则上做无机房电梯,可省下电梯机房的面积. 14.柱子的外凸与墙的关系一定要重视，在住宅中，要减少对厅墙、厨房卫生间、主卧的影响，可往管道井，凹口、阳台内、可遮挡外包处理外墙（如干挂类）靠。 立面材料及细部构造: 1.要优先使用四新技术.另外立面材料不要过度追求高端材料,可尝试用人造材料适当替代(如用陶土板/复合保温薄型板材代天然花岗岩,玻化石人造石代大理石,GRC构件代替花岗岩的欧式线条窗套).立面细部应是底部、裙房丰富顶部适当简洁(如80m高处的小细部效果不大) 2.室内人防顶板上覆土过厚.(800mm应以架空板为主).地下车库坡道用框柱支撑代替砼墙支撑要经济. 3.平面应规整,住宅面宽进深适度. 若凹凸过多体型过于曲折或高层的错层户型, 会导致结构成本增加. 不注意控制建筑的体形系数与窗墙比导致节能成本增加. 4.变形缝设置不合理 如变形逢二侧无故做双墙是浪费的. 5.地下室或楼层上的管沟、井过多. 除入口区域外,地下车库可用建筑面层深度(100-150)做浅地沟代替结构地沟,尽量减少集水井及沟,具体布置有二: 沿车库边圈设置明沟及井,适用于狭长形平面;在