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调查报告 1、项目土地性质调查 　　 地理位置 本案位于海拉尔区新区，居政治中心，文化中心，商业中心。南临政府行政办公区，北依“三馆一湖、商业中心”，西临天鹅湾，东临自治区养老院。本案地处交界区，环顾四周地理优势明显。详情看下图 地质地貌状况：黄土砂石地质，平坦地貌 土地面积： 土地规划使用性质：建设用地 2、项目用地周边环境调查 地块周边的 HYPERLINK /GroupIndex.aspx?no=Effect_chart \t _blank 建筑物：1中鼎郎郡2首府3中央御景4腾阳华瑞5海晨家园6上东城7富强花园和平花园 绿化景观：沿河绿色景观带、主题公园 自然景观：伊敏河自然流水、六二六小河 历史人文景观：三馆一湖 环境污染状况：无污染，环境优雅 3、地块交通条件调查 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 满洲里路、贝尔东大街、学府路环绕周边、规划一桥项目施工中，今后为海拉尔区政治文化中心。 项目的水、路、空交通状况 水路交通暂无、陆路交通方便、15分钟可到达机场，本案项目西侧有直接道路进入主路 4、周边市政配套设施调查 购物场所：本案内部购物中心、奥特莱斯购物中心、商业步行街 HYPERLINK /Pic/List/17.1.5/ \t _blank 文化教育：本案内部幼儿园、小学，外部有十二中实验中学、市二中。 医疗卫生：林业总医院、海拉尔区医院、自治区养老院 金融服务：建设银行、中国银行、工商银行、农业银行、信用社网店 邮政服务：邮政储蓄、邮政快递 娱乐餐饮、运动：滨湖中心、体育馆、大剧院、科技馆、城市规划馆 生活服务：家政服务中心、菜市场、购物中心 娱乐休息设施：沿河主题景观带 周边可能存在的对项目不利的干扰因素：楼盘多、天鹅湾项目是最大竞争对手。 人文区位影响：政治文化集中区域。 二、 土地SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势：政治文化中心，交通便利，市政配套齐全，周边楼盘“扎堆”现象明显；交通及教育配套不完善，生活圈和消费圈；购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报率，但是变现能力不强。地块全部被周边高档楼宇群立，保证了本案物业形象的包装优势，物业服务是高档社区软实力的象征，居社会幽闭核心领域，享幽静的尊崇的居住环境。高层围合式设计保证了整个社区开阔的空间感和公寓的私密性。独栋公寓自成一体，与沿街的商业建筑截然分开，即保证了居住品质，又保证了项目推广有更大的灵活性。车位充足，地下车库集中设置于中央绿地之下，社区内部环境优雅，文化效应突出，让人、车、生活独具特色。 2、项目地块的劣势 ：建设中项目多，成型小区少，周边楼盘多，同时竣工开盘的概率大，导致销售压力增大。 3、项目地块的机会点：政府鼓励向南发展，城市规划着重发展此地，打造政治经济文化新中心。 4、项目地块的威胁及困难点 ： 1、开发后2-3年入住，属于远期楼盘，因此会影响业主购买信心。 2、目四周竞争楼盘较多，会影响价格定位，客户资源容易被分流。 3、置最近的天鹅湾还要开发二、三期的项目楼盘，是本案的最强竞争对手。 4、鹅湾的目标客户群和我们相同，必将直接拦截和分流我方的目标客户。 5、边即将入入住的小区价格基本定在3800-5000/㎡之间，影响定价 三、项目市场定位 综合评判 项目定位 以“极致”成就“极致者”最美好的献礼；这是“极致”与“极致”邂逅；这是对极致者辉煌一生的最高回报。 对那些创造奇迹的“极致者”，他们更需要一份体现人生价值的非凡礼物，与其成就了跟极致格调合拍的至高享受，倒不如说这是世界对他们的完美回报。 小区内主要是以中央公园和稀缺景观资源的关系来强化提炼景观豪宅的价值形象。 本案价值叙述-四个最 地段：还是新区最好，最贵，最稀缺最生活的地段。 景观：最大拥有还是最大的城市绿色景观资源-三馆一湖项目 建筑：还是最有价值感受的建筑形成，即：高端公寓，商住两用，精品装修 客户群：全市及呼盟最顶端的人群如果要超越，区内项目达到海市顶级豪宅的市场形象高度，我们必须从这“四个最”入手。 市场定位： 顶端豪宅项目主要从入住人群的身份地位和地段优势来定义项目的形象气质。 最高身份对位+最高建筑品质；最大景观价值+身份属性对位。想拥有整个草原的富豪是妄想狂，想拥有一座中央公园的富豪是浪漫的现实主义者。享有呼伦贝尔却不能拥有一片绿洲。我们需要极致公馆与中央公园共流传。 区域定位： 城市的绿洲和心灵的绿洲必将归来“三馆一湖比邻，园内丘陵设计成树移植，绿化面积达40%。活水入园，XX公顷的湖面与你的大厅只有一箭之隔，X层式建筑，落地飘窗，层层观湖，在心扉绿洲世界心将重现，当尘埃落定，心灵的彼岸必将重现。直面三馆一湖，现代派建筑为泊心者勾勒一片彼岸美景。奢华者，用浮华恣肆的豪宅示范财富泊心者，在xx国际公寓