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发达国家保障房分配做法与启示 　　摘要：美国、德国、英国、新加坡、韩国、日本等发达国家在保障性住房分配与退出方面，都有一套比较完善的机制，规范申请程序、严格审查核实、完善的轮候制度、动态的监管、人性化的补贴优惠政策、严厉的打击造假措施等，值得研究。借鉴国外的成功经验，有助于我们尽快制定我国保障房分配与退出的相关政策和法规。 　　关键词：发达国家；保障房；分配与退出 　　中图分类号：F293.35 　　文献标识码：A 　　文章编号：1007-7685（2015 ）03-0074-04 　　一、发达国家保障房分配与退出的基本情况 　　（一）美国 　　美国公共住房分配条件及申请资格是：家庭收入低于当地平均收入80%以下者，可提出住房补贴申请。在美国低于平均家庭收入37%以下的被视为最低收入家庭，这类家庭可获得联邦政府提供的廉租公房，租金非常低廉，相当于市场租金的35%左右；其他低收入家庭不可以享受廉租公房待遇，只能向联邦政府申请住房补贴，申请者必须拿出家庭总收入的25%支付房租，租金超过部分用住房券来补充。美国的住房补贴形式多样，包括：一是补贴“砖头”。政府将补贴直接给房地产建筑商，以补贴低收入者租公租房租金不足的部分。二是向房东补贴。联邦政府根据低收人家庭总收入与房屋市场租金一定比例的差额，向房东进行补贴。三是住房券形式补贴。这是政府为解决低收人家庭住房困难问题而向他们发放住房券，是一种住房补贴的凭证，只能用来支付房租一四是现金补贴，对住房补贴，政府采取现金方式予以补贴。 　　为鼓励租户积极主动退出公租房，美国制定了具有吸引力的退出制度：第一，鼓励租户建没住房。当建设资金不足时，可采取抵押贷款方式，并可享受在缴纳个人所得税时减免抵押贷款利息的优惠。第二，对第一次凭借抵押债券购房的低收人家庭，各州都采取免征个人所得税政策。第三，低收人家庭在购房时，为能获得房贷足够的支持，同时又可获得一定税费折扣，减轻购房成本，可向当地政府申请抵押信贷证明，凭借这一证明享受相应优惠政策。当租房户家庭收入增加而买房比租房更合算时，他们就会主动退出公租房。 　　（二）德国 　　德国法律规定，对因经济低收入或某一民族、信仰，或孩子太多导致住房困难的民众，政府有责任向他们提供福利公共住房。福利公共住房是在政府支持和帮助下，由非盈利住宅建筑公司、社会组织等建造的住宅。公共住房准入对象包括低收入家庭、残疾人、多子女家庭及领取社会救济的居民。虽然德国在20世纪80年代以来，住房供应问题得到较大改善，基本满足居民需求，但政府.直没有停止高质量福利公共住房的建没 　　在德国住房租赁市场巾，98%为私房、2%为政府公共出租住房，所以私房成为住房市场的主角、1971年以来政府加强对住房市场的干预，削减房尔的权益，对房屋租给谁、租金确定多少都加以限制，政府相关住房机构向房东提供承租住房候选名单，入罔名单标准主要是孩子多或有残疾人的家庭 除在保障房配租配售方面设置准入门槛外，在住房补贴上，德国也有准人条件，主要根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民适当补贴，居民实际缴纳租金与可承受租金的差额由政府负担。其中，居民实际缴纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。 　　德国政府为支持承租者不再租房，而选择自己建房，采取积极有效的金融政策，推行“住房储蓄银行”，要想从银行获取低息住房贷款，就得先向银行存款，储户经过一段时间储蓄后，才可从储蓄银行取得建造房屋的贷款。1996年1月，政府实行私人住房奖励政策，对要购买或自己建房的居民，政府给予每人每年按照买价或造价的5%住房补贴奖励，最高补贴额为5000马克，共补贴8年。能享受这一补贴奖励政策的夫妻两人年收入不能超过24万马克，单身者年收入不能超过12万马克。政府对私人建房给予一定税费减免，刈‘低收入的购买住房者政府提供一定补贴，86%的德国公民曾享受过不同程度的补贴，一些企业阳购房职工提供非常优惠的购房贷款。 　　（三）英国 　　英国是最早建设公共住房的国家，起源于10世纪，有的公共住房一直保留至今，已有一千一百多年的历史。英国公共住房建没主要由政府的交通、环境和区域部门负责财政预算中建没与维修资金的分配，由地方政府住房管理机构负责公共住房的规划、建设和管理。公共住房准入条件：低收入家庭、外来进城务工暂住人员和无家可归住房困难者，其租金非常低廉。在20世纪60年代，公共住房租金只相当于当时房价的1.1%： 　　政府为鼓励租房者购买住房、主动退出公共住房采取有效措施：第一，由银行向购房的租房者提供住房抵押贷款业务，一般可得到房款90%的贷款，有的甚至可得到100%房贷，还款期通常足25年左右。第二，政府考虑到居民租房购房的实际困难，将财政预算中的住房保障资金适用范国扩大