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产品总结 规划 别墅布置在南向沿河的独立区域，采用“人车分流”的静态交通方式，车辆直接入地下室 建筑和景观 没有特别的亮点，乔木种植较密集，以庭院空间营造为主题。 户型 “大面宽、小进深“，客厅餐厅，所有卧室南向，布置“双主卧”，赠送地下室和南向花园作为主要附加值 上海城市别墅个案产品分析 08热销城市别墅——金地湾流域 上海城市别墅个案产品分析 08热销城市别墅——万源城御溪 概况 闵行区万源路788弄? 整盘占地面积:70000平方米 整盘建筑面积:100000平方米 64栋独栋别墅 主力面积（地上）为300－486平米 户型——536m2（地上321m2+地下215m2） 地下一层 户内电梯 娱乐休闲多层次功能布局 带下沉庭院和工人房 半地下双车位设计，遥控自动车库门 上海城市别墅个案产品分析 08热销城市别墅——万源城御溪 户型——536m2（地上321m2+地下215m2） 一层 会友宴客，双客厅设计 客卧错层设计，精致套房、步入式更衣间，卫生间 上海城市别墅个案产品分析 08热销城市别墅——万源城御溪 户型——536m2（地上321m2+地下215m2） 二层 双主卧豪华套房 上海城市别墅个案产品分析 08热销城市别墅——万源城御溪 户型——528m2（地上315m2+地下213m2） 地下一层 户内电梯 休闲娱乐功能丰富 带下沉庭院 半地下双车位，遥控自动车库门 工人房、洗衣房独立布局 上海城市别墅个案产品分析 08热销城市别墅——万源城御溪 户型——528m2（地上315m2+地下213m2） 一层 会友宴客，双客厅设计 客卧错层设计，精致套房，更衣间、卫生间、露台 三个入口，从各个方向入户 上海城市别墅个案产品分析 08热销城市别墅——万源城御溪 户型——528m2（地上315m2+地下213m2） 二层 6.6米超大主卧开间 双套房、步入式更衣间、豪华卫生间 上海城市别墅个案产品分析 08热销城市别墅——万源城御溪 户型——517m2（地上303m2+地下214m2） 地下一层 户内电梯 下沉式庭院 半地下双车位，遥控自动车库门 工人房、洗衣房独立布局，卫生间宽敞透亮 上海城市别墅个案产品分析 08热销城市别墅——万源城御溪 上海城市别墅专题研究 研展部 纪美莹 马宁 导言 城市别墅诞生背景 别墅土地资源日益稀缺和国家政策的限制 建设省地节能环保住宅的可持续发展趋势 中产阶层提升居住质量和生活品质的需求 别墅产品 ＋ 城镇发展 城市别墅界定 位于城市主要区域或者快速发展区域。 周边交通便捷、配套齐全 ，与市中心联系方便。 满足第一居所应具备的居住功能。 自然资源依托性一般，注重内部景观打造。 物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。 客群一般为提升中的主流群体。 何为城市别墅 城市别墅特征 与城市豪宅相比 与郊区别墅相比 占有更多的城市资源 占有更多的自然资源 上海城市别墅发展历程 90年代 传统租界区的老别墅项目 1998年 虹桥别墅区成型 浦东龙东大道、碧云板块 2001年 2004年 上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新的发展。 闵莘别墅区兴起 2007年 发展片区东移 至今 真正的城市别墅越来越少，类别墅、空中别墅产品概念兴起 市场 梧桐墅 联排：3万 金地湾流域 双拼：3万/平 万科金色里程 联排：3万/平 4 浦发博园 联排：2万/平 11 协合紫薇园 独栋：5万/平 大华蓝郡 联排：2.6万 提香湾 联排：2万/平 7 长城中环墅 双拼/联排：2万 万源城 独栋：6.5-7万/平 御翠园 独栋：5-6万/平米 水岸蓝桥 联排：2.6-2.9万 城市别墅楼盘 橡树湾 叠拼：3.8万/平 中鹰黑森林 叠拼：3.5-4万 九间堂 独栋：6-10万/平米 锦绣江南 独栋：6.5-7万/平 梵高 独栋：3.5-4.5万/平米 东郊华品园 独栋：9万/平米 森林都市 联排：4万/平 上海城市别墅分布情况 上海城市别墅主要分布中环线附近。 联体别墅集中在大华、三林板块。独立别墅主要集中在东郊板块。 从其均价来看，独立别墅售价在5-9万元/平，联体别墅在2-3万元之间，叠拼别墅在3.5-4万元/平左右。 08上海城市别墅市场表现 3.5套/月 39％ 14 36 4873.18 13112.27 08年11月 独栋 万源城 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 序号 0.33套/月 7% 3 42 841 8003 08年5月 联排 水岸蓝桥三期 2.2套 25％ 20 81 4159.84 16520.35 08年6月 叠加 华润橡树湾 联排/双拼 联排/双拼 联排 联排 联排 联排 双拼 物业类型 11