第二章场比较法.ppt

4 市场比较法的计算公式 4.1基本公式 式中： P：待估房地产评估价格； ：可比交易实例价格； A：交易情况修正系数； B：交易日期修正系数； C：标准化修正系数； D：区域因素修正系数； E：个别因素修正系数 由基本公式计算时，又分为直接比较法和间接比较法两 类。 4.1.1直接比较法计算公式 直接比较法就是将可比交易实例与待估对象直接比较，其计算公式为： 4.1.2间接比较法计算公式 间接比较法，就是首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格 修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格，其简单的示意 图为下图： 4.1.3扩展公式 如果容积率因素、土地使用年期单独修正，则计算公式为： 在这里有一点需要说明的是，事实上，组成区域因素或个别因素中 的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。 例如，有三宗交易案例的交易情况资料如下表。 则经交易情况修正后的价格为200万元。 （2）实例说明 交易日期修正就是将可比实例的交易价格修正为评估期日的价格。 所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房 地产价格指数等。 例1：某城市的地价指数如下表，可比实例是1995年发生的交易， 当时交易价格为每平方米2000元，现求经过交易日期修正后，评估期日 为1998年的交易价格。 计算如下： 修正为估价期日的可比实例价格=2000×93/90=2066.67(元／平方米) 例2：现选取一可比实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期 为1996年7月，假设，1996年1月至1997至7月，该类房地产价格平均 每月上涨1％，1997年7月至1998年1月，该类房地产价格平均每月下 降0.2%，则时该可比实例进行交易日期修正后1998年l月的房地 产价格为： 具体修正公式为： 经个别因素修正后的可比实例价格=可比实例价格×个别因素修正系数 用直接比较法的修正公式为: 经个别因素修正后的可比实例价格＝可比实例价格× 用间接比较法的修正公式为： 经个别因素修正后的可比实例价格＝可比实例价格×标准化修正系数×区 域因素修正系数＝可比实例价格× × 在直接法修正公式中，如果可比实例的个别因素优于待估宗地的个别因 素，则修正指数大于100，如果可比实例的个别因素劣于待估宗地区域因 素，则修正系数小于100。 例，现有一可比实例，成交价格为5000元／平方米，该可比实例的个别因 素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗 地面积等方面综合起来需修正-3％，则经个别因素修正后的可比实例价格 为： 5000×100/97＝5155(元／平方米) 2）容利率修正 容积率是影响土地价格的重要因素之一，对同一宗土地来说，不同的容积率会产生较大的地价差异。容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地占地面积之比。容积率的大小影响建筑平均成本和土地利用程度的高低。 —般来说，容积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。通过容积率修正，可以消除出于容积率的不向而造成的地价水平的差异。 修正公式: 经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格× 例如，某城市容积率修正系数表．见下表。 如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，待估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： 容积率修正后可比实例价格＝800 ×1.6／1.9＝673.7元/平方米 作业 某企业在市中心的繁华地段拥有建筑面积为 2000m2的 营业用房大楼的第一层，大楼的二至六层为居民住 宅。该企业将此处刚完工交付使用的营业用房于2005 年5月31日，委托资产评估人员进行价值评估，为与 其他企业联营作准备。 由于该类房屋的市场交易情况较多，因此以市场价格 为计价标准，采用市场法。 有关交易实例资料如表下所示。 评估人员根据区域状况，将被评估营业用房的评 分数值定为100 。评估出交易实例 B 所处地区为 95 ，E为105，A、C、D 均为 100 。 由于被评估营业用房地结构和位置较好，故比交 易实例的价格均高出 2 ％。 由于A、C修正后的价格接近，用算术平均数法求得A、C修正后的平均值为25457，再用加权算术平均数法求得待估土地价格为25457×0.8—25663× 0.2＝25498（元／平方米）。 举例二： 有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下： 3．评估结果 案例D的值为异常值，应剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。 (620+627+623+638+633)/ 5=