如皋沿江开发投资有限公司主体与相关债项2018年度跟踪评级报告(大公国际资信评估有限公司).pdfVIP

沿江公司2018 年度跟踪评级报告 基本经营 （一）主体概况与公司治理 沿江公司成立于 2003 年 5 月，由如皋港经济开发区管理委员会 （以下简称“管委会”）和如皋市江滩开发经营部（以下简称“江滩 开发部”）共同出资组建，初始注册资本为人民币 2,000 万元，其中 管委会出资占比 90%。2009 年 4 月，江滩开发部将所持股权转让给管 委会；同年年末，根据皋政发【2009】118 号文件，管委会将全部股 权转让给如皋市交通投资发展有限公司（以下简称“如皋交投”）。 截至 2018 年 3 月末，公司注册资本仍为人民币 42,000 万元，如皋交 投持股 100%，公司实际控制人仍为如皋市国有资产经营有限公司（以 下简称“如皋市国资公司”）。 公司不设股东会，股东权利由股东行使；设立董事会，董事由股 东委派；不设监事会，设监事一名。在部门机构设置方面，公司下设 办公室、财务部、工程建设部、审价部、招投标部和投融资部等职能 部门。 沿江公司主要负责如皋港区内的基础设施建设（含港口码头岸 线）、土地开发平整、安置房建设等业务，是如皋港区重要的基础设 施投融资主体。根据如皋港区的规划，未来公司仍将主要从事如皋港 区内的基础设施建设（包括港口建设）及安置房建设等工程，以推动 如皋港区由区位、政策优势招商向功能、配套、服务优势招商的转变。 （二）盈利模式 公司是如皋港区基础设施建设的重要主体，营业收入主要来源于 代建业务、土地开发整理、安置房和商品房销售以及经营性业务。 代建业务方面，如皋市财政局就公司承建的基础设施项目与公司 签订回购协议，公司通过自筹资金进行投资建设，项目建设完工后， 由如皋市财政局进行分期回购，回购金额由项目建设成本和建设服务 费组成。 土地开发整理业务主要是受如皋市政府委托，负责沿江地区土地 出让前的土地拆迁安置、平整等土地整治工作。公司的土地类业务分 7 沿江公司2018 年度跟踪评级报告 两种模式，模式一是对于土地开发成本较大且相对完善的地段，公司 按照招、拍、挂程序，委托具有合法资质的地价评估部门对拟出让地 块进行地价评估，由如皋市国土资源局负责土地的出让工作；土地出 让金先交付到如皋市财政专户，扣除土地出让业务费等环节费用后， 将土地出让净收益全额返还给公司计入土地开发整理业务收入。模式 二是对于动迁成本较小且具有较大升值潜力的地段，公司在二级市场 直接参与招、拍、挂程序，与有意向入驻的企业参照周边地价确定土 地资产转让价格签订土地转让协议，公司获得土地转让收益计入土地 使用权转让收入。其中模式二的成本确认方式又分为两种：其一，公 司直接将毛地转让给有意入驻港区的企业，这部分土地使用权转让成 本为最初公司缴纳的土地出让金价格；其二，公司对毛地进行开发整 理之后，将整理好的熟地转让给有意入驻的企业，该部分土地使用权 转让成本由企业最初取得毛地所缴纳的土地出让金和土地开发整理 成本组成。 安置房和商品房销售业务主要是由本部及子公司如皋市沿江置 业有限公司（以下简称“沿江置业”），具备房地产二级开发资质， 从事如皋港地区的安置房、商品房建设，以安置房为主、配套一部分 商品房。公司主要运营模式为通过正常土地招拍挂程序取得土地使用 权后，建设商业及居住用房。项目公司前期通过招标确定工程施工单 位，待项目竣工后对工程进行结算。 公司经营性业务收入主要包括岸线出让收入、农田出租收入、建 筑物出租收入、物业管理收入和自来水业务收入。 （三）股权链 截至 2018 年 3 月末，公司注册资本仍为人民币 42,000 万元，如 皋交投持股 100%，公司实际控制人仍为如皋市国资公司。截至 2018 年 3 月末，纳入沿江公司合并财务报表范围的子公司有 5 家，分别为 沿江置业、如皋市自来水有限公司 （以下简称“ 自来水公司” ）、如皋 市沿江农业发展有限公司 （以下简称“ 沿江农业” ）、如皋市皋港物业 管理有限公司和如皋市沿江人力资源开发服务有限公司。 8