商业地产中泰银联衡阳项目发展策划报告课件.ppt

客户调查结论5：小高层、高层接受度高，三房、四房是需求主流， 需求面积集中在140~180m2之间 户型 物业类型 “现在住在憬华花园，六层的多层，还是觉得电梯房比较好；如果再置业，肯定是为了改善生活环境，会选择小高层，140m2以上的三房或者四房……” ——南华大学附一医院邱伟夫妇 “会购买180m2以上的四房，希望客厅大，层高高，带车库，会选择电梯高层，因为现在城市里汽车废气下沉影响低层建筑的空气质量……” ——人事局张科长 面积 客户调查结论6：满足功能需求向追求生活模式过渡，偏好创新的产 品，追求产品综合品质 户型创新 住宅结构类型 “衡阳中高端以上客户的购房需求正在从过去追求数量向现在追求质量过渡，从满足功能需求向追求生活模式过渡，开始接受生活理念的引导，创新多，有品质的的楼盘越来越受欢迎……” ——钻石城销售主管欧先生 “户型方面，希望能有多一些的产品亮点出现，比如现在比较流行的错层啊，飘窗啊，落地玻璃呀，做到房子的设计里去的话，都会很不错，小区的花园一定要让人有回到家的温馨感觉…… ” ——华源建材市场张老板（女） 客户调查结论7：客户注重对小区户外活动的空间和配套设施的舒  适性和参与性 潜在客户对运动休闲娱乐设施的要求 潜在客户对园林设施的要求 “我看过香江城市花园，对他们的园林和会所的印象很深，他们的园林做的很好很细，也够气派，又有大泳池，既运动又休闲，住在里面应该会很舒服。” ——华源建材市场张老板（女） 项目定位部分 （精简版） 问题结构化分析——项目的核心问题 在市场容量不大的初级市场，低价格体系的竞争环境下 ，如何实现高端，并取得最强竞争优势、较快速回笼资金，并最终实现项目价值最大化。 我们在市场上的角色----领导者 项目资源： 区位优势明显 内部生态景观资源 城市中心区台地 项目规模： 城市中心区大规模楼盘 开发目标： 市区最好楼盘，引领衡阳市场 市场竞争： 衡阳整体的中高端竞争市场 企业实力： 中泰国际集团银联集团 产品优势： 衡阳市场上创新、领先产品 领导者 挑战者 企业实力及目标 项目具有优势的资源 产品本身的核心优势 持续的产品创新能力 缔造新的理念引领市场 大规模 市场新进者、行业经验弱 具有持续作战能力 产品品质保证 项目无独特优势资源 规模较大 追随者 补缺者 缺乏足够资金实力 没有独特资源 规模较小 规模小 市场细分明显 综合因素 战略选择 项目竞争战略 本项目发展策略 环境：充分利用好的区位、好的内部环境优势 产品：以差异化竞争和创新为导向，以高产品开发力的开发商奠定高品质的项目开发基调 人文：营造项目的产品核心竞争力，同时引导 一种全新的生活方式，提升项目在居住文化方面的价值 服务：为客户提供引领市场的服务体系；通过附加值的提升来追求附加收益，达到项目利润和项目品牌的双赢 核心问题：在市场容量不大的初级市场，低价格体系的竞争环境下 ，如何实现实现高端定位，并取得最强竞争优势、较快速回笼资金，并最终实现项目价值最大化。 客户定位 中高端 高端 顶端 中端 中低端 客户定义—— 顶端、高端客户来源：全市及外市县市，成功阶层 中高端客户来源：衡阳城区为主 他们是衡阳的中坚人群，他们追求着更高的居住品质。 项目客户阶层的设定 中高端客户群家庭年收入6-10万元 高端客户群家庭年收入10万元以上 顶端客户群家庭年收入15万元以上 香江城市花园 本项目(中泰银联项目） 顶端和高端、中高端客户 项目 客户情况 香江城市花 园 老城区生意人、私企业主、医生、教授 ；公务员、周边县市私营业主（50％） 电力新村 衡阳市电力系统员工、政府公务员、老城区生意人，企事业单位管理层 新城国际 老城区生意人，政府机关中高级公务员；周边县市私营业主 熙园 本地生意人、企事业单位管理层、南华大学等高校的大学教授 钻石城 公务员、老城商业区的生意人、高收入的高校教师 雁城世家 本地及周边县市的生意人，政府公务员 兴衡花园 江东生意人为主，部分政府公务机关公务员，少量来自中心城区看重江景的医生、 教授等高素质人群 沐林美郡 农业银行团购，政府人员、生意人、企事业单位员工、外出返乡置业者 衡阳的中坚人群在现有项目中的构成表现 城市属