商业地产2007年江西奉新房地产市场调研报告课件.pptVIP

赛纳广场 地理位置：建设北路 总建面：40263.05 ㎡、商业面积：11483.22 ㎡、住宅面积：28332.09 ㎡、停车位：30个 建筑风格：法国风情 店铺面积：39-47 ㎡ 面宽3-4米、层高3.2、进深10-15米、户型面积：108-159 ㎡ 经营业态：主要以底层商铺经营，里面为专业的建材大市场，外围业态多为电动车专卖以及生活配套设施。 商铺价格：2500-5300 元/㎡ 开盘时间：05年底 销售率：100% 经典商业个案分析： 金穗广场 地理位置：位于奉新繁华地段的冯川中路，冯客隆购物广场旁。 经营规模：1-2层底商，面宽3-5米，进深15米，高3.2米，总建6万㎡，商业1万㎡ 经营业态：以服饰、家具城为主，其次有发廊、饰品店、家电、玩具店、化妆品店等。经营面积多为40-50 ㎡ ，其中祥和服装超市大概为400㎡左右。 租金：内街：楼上租金为18元/ ㎡·月；楼下为25元/ ㎡·月； 外围：45元-60/ ㎡·月 销售：05年住宅的销售价格为800-900元/ ㎡；06年商铺外围销售价格为5000-6000元/ ㎡；07年外围商铺一般的销售价格为7000元/ ㎡，较贵的达到13000-14000元/ ㎡，内街的销售价格为4500-5000元/ ㎡； 07年奉新房价上涨的五大理由： 一、??????奉新工业化发展迅速 “冯田工业园”是江西省的优秀工业园区，从2001年建园以来，经过5年的发展，先后引进了“纺-织-印”的产业链群，以及机电产业板块、医药化工和新型建材板块的100多家企业，特别是中绿集团等大型企业的进驻更体现出奉新在工业化发展中的卓越成绩。工业园的迅速发展，让奉新县逐渐从一个农业县过渡为工业为主的县。这给奉新的经济发展提供了强大的推动力，经济的快速发展是房价持续上涨的内在因素。从开园以来，工业园提供了3万多的就业岗位，其中很大部分是农民工，这部分人进城后，购房是拥有稳定工作后的首要目标，随着工业园发展，进城的人不断增加，07年房价上涨将成必然。 二、??????城市化进程的加快 据城市规划，奉新预计年新增有3000左右的人口进城，按照平均3个人一个家庭来计算，每年就需要1000套住房。加之城市化进程让奉新县城的建设更加完善，也吸引着周边乃至外地人口进入奉新。快速的城市化给奉新的房地产发展来带来大量需求。城市化进程对房地产的发展还体现在旧城的改造上，奉新老城区的改造，拆除了很多老建筑，这些拆迁户的居住需求以及大家庭分割也是一个非常大的市场需求，是房地产发展带来持续增长的动力之一。 二、??????城市化进程的加快据统计，奉新每年有1000左右的人口进城，按照平均3个人一个家庭来计算，每年就需要330套住房。加之城市化进程让奉新县城的建设更加完善，也吸引着周边乃至外地人口进入奉新。快速的城市化给奉新的房地产发展来带来大量需求。城市化进程对房地产的发展还体现在旧城的改造上，奉新老城区的改造，拆除了很多老建筑，这些拆迁户的居住需求也是一个非常大的市场需求，是房地产发展带来持续增长的动力之一。 三、??????房地产作为地方经济发展的支柱产业 虽然2006年国家推出了一系列的调控政策来抑制房价，但是我们应该看到这只是政府利用调控手段来挤压泡沫、打击投机者，政府并不希望房价出现显著的下跌，而是健康持续稳定的上涨。因为房地产带动了从建材、装潢等多个相关行业的发展，是拉动地方GDP增长的最便捷、最有效的方法。自从房地产迅速发展以来，奉新的城市建设呈现出日新月异的变化，城市的基础建设直接体现在房地产的发展中。房地产基础建设的加快不仅改变着城市的面貌，也给当地提供了很多就业机会，带动相关产业的发展。大大增加当地的财政收入。 四、商住用地放量控紧导致商品房供应减少 在县城老城区内，可供开发的土地已经非常少，而且旧城改造已经进行得差不多，即使是在城南新区，随着工业化的发展，工业用地需求日益增加，可用于房地产开发的土地也是日益紧张。而且土地的价格逐年增加，目前奉新的土地最高达到百万。这些因素都将使土地使用成本大幅度提高，这部分成本比将体现在房价上。国家限制土地供应，对闲置土地回收、收取高额土地税。这些政策将继续减少商品房的供应量，而对于商品的需求却非常旺盛。这样的供需关系，房价比将继续上扬。 五、??????二次置业及投资购房者增加 奉新的房地产发展兴于2003年，刚开始发展时所开发的房地产项目，在功能、外观等方面都和现在的房产项目有所差距。奉新这几年经济的大力发展，给很多百姓提供了积累财富的机会，这给他们二次置业提供了物质基础。当上海商城、伟星滨江花园、华林公园、碧水天和这样拥有现代化居住理念