2011年青岛房地产市场可行性研究报告课件.ppt

青岛市城阳区出口加工区地块开发可行性研究分析报告; 开 篇 本项目报告目录及可行性初判;目　录;本项目的可行性主要体现在4个方面： 土地价值足以支撑：本项目地块价值高，具备长期增值能力 区域价值强力支撑：本项目所在城市及区域价值提升快，带动地块价值快速提升 客户需求足够支撑：市场客户购买力强，置业需求旺盛，具备支撑大盘发展的客户基础 市场价值可以支撑：市场总体发展趋势向好，发展潜力大;对本项目的初步判断;第一部分 青岛市整体发展概况及趋势分析;一、青岛市城市发展分析;青岛市城市发展基本观点;青岛市简述;青岛市城市发展历程;青岛市城市战略;青岛市城市经济—经济概况; 青岛市城市经济—产业结构;依托主城;青岛市城市格局—总体规划;青岛市城市发展趋势研判;二、青岛市房地产市场发展分析; 整体市场环境分析—政策环境严紧; 相关规定;（七）住房限购政策期间，对不符合限定购房套数政策的，不予提供网签备案服务。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理房屋登记，并将其行为通报给相关贷款机构。 （八）房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政管理部门责令限期整改；拒不整改的，依法严肃查处，暂停其网上签约。;整体市场环境分析—金融环境：固定资产的投入资金总量持续上升;整体市场环境分析—投资环境：经济快速发展带动房地产投资的快速增长;政策环境： 政策转向短期将对青岛市场成交造成一定影响，但长期来看市场机遇大于挑战 金融环境： 资金总量充裕，融资环境相对宽松，为房地产开发提供良好的发展空间 投资环境： 经济快速发展带动房地产投资和开发规模持续增长，吸引越来越多的外地开发商进驻;整体市场供求分析—土地供需两旺，土地价格持续上涨，整体土地市场趋于平稳;整体市场供求分析—市区土地稀缺，胶州、城阳是土地供应和成交的重点区域;整体市场供求分析—综合性用地和住宅用地成交比重较大;整体市场供求分析—新房市场供需两旺，处于市场快速发展阶段;整体市场供求分析— 全市新增项目和成交数量，城阳区一枝独秀，胶州市跃居第二;整体市场供求分析小结;整体市场客户分析—客户特征：来源广泛，以本地客户为主;整体市场客户分析—随着城市地位的提升，客户圈层不断扩大，档次不断提高;整体市场客户分析—随着市场的快速发展，客户群体开始细分，客户需求不断提升;青岛市整体市场发展趋势分析;第二部分 城阳区整体发展概况及趋势分析;一、城阳区域发展概况;;从城阳区产业结构来看，第三产业发展迅速，从2004年的65.1亿元增加到2009年的215.17亿元，产业结构日趋合理，经济结构得到优化。; 区域规划分析—快速区域化、全面城市化;区域旅游资源分析——坐拥稀缺的生态资源，旅游价值凸显; 区域交通体系分析——区内、区际交通便利，生活、出行顺畅; 区域小结;二、 城阳区域房地产市场发展分析;2009成交面积（前5）; 城阳2010土地供应状况;城阳2010土地成交状况; 2010年房产市场状况——量价齐升 如火如荼; 2010年房产市场状况——量价齐升 如火如荼 ;成交套数前十; 2010年房产市场状况——主力成交价跨度偏大 低价偏低;成交配比： 60-90和90-120平米的面积段分别占总成交的31%和28%，可见刚性需求为市场需求的主力军。 存量占比： 城阳目前的市场存量以90-120㎡的居多，占总存量的27%。;存量市场——存量市场巨大 需4个月的去化周期;潜在市场——潜在市场巨大; 城阳区板块划分;项目名称;城阳中心板块基本信息;中冶圣桥维斯自5月底开盘又进行了4次加推共推出 房源703套，67935㎡，目前销售率为98为98.44%44% ；成交均价呈上升趋势，目前均价为6937元/平米。;万科魅力之城2010年受房源量较少的影响成交量较 低，44月和9月成交量大幅上升主要由于2次加推， 推出525套，55138㎡，推出部分目前销售率已达到 93.71%；销售均价呈上升趋势，目前已达到9926元 /㎡（含800元/平米装修）。; 万科城市花园2010年5月底开盘销售以来又加推两 次，共推出845套房源，目前销售率已达到95.5%， 销售均价大幅攀升，目前12月底均价达到最高为 8123元/㎡（含800元/平米装修）。;阳光公园1号2010年10月开盘以来共推出324套， 29747㎡，目前销售率已达到33到33.64%64%； 各月销售均价在7800-83