2011长沙市湘雅路地块可行性研究报告课件.pptVIP

1、用地条件分析 1-4、地块条件——SWOT分析 优势（Strength） 地理位置优越，城中心绝版地段，紧邻湘江风光带，交通十分便利。 周边配套十分成熟，大型金融商业、各级学校、医疗机构、公园、国际酒店、购物中心近在咫尺。 区域文化氛围浓厚，是传统老城区，生活气息浓厚，区域认知度极高； 距地铁1号线湘雅路站口零距离，绝对地铁上盖物业价值概念； 1、用地条件分析 1-4、地块条件——SWOT分析 劣势（Weakness） 项目体量不大，周边竞争楼盘为北辰三角洲和泊富国际广场，在规模、品牌影响力以及市场竞争力上都处于相对劣势。 地块所处老城区，环境复杂，但随着黄兴北路和地铁1号线的改造将大大改善该区的形象。 拆迁成本较高且拆迁难度较大。 地块使用年限已过去16年，若不能更改使用年限，将是硬伤。 1、用地条件分析 1-4、地块条件——SWOT分析 机会（Opportunity） 未来营盘路过江隧道拉通和地铁1号线的开通、黄兴北路的改造极大的改善该区的交通、环境和区域形象。 国家宏观调控政策日渐加紧，限购令出台将造成市场趋稳，但长沙地方性房地产政策细则并不如其他一线城市来的猛烈，可见长沙房地产市场调控力度明显弱于其他一线省会城市。 在获取该项目土地之后，可有利于将周边土地整合扩大规模的机会。 老城区居住人口密度大，对老城区的认知度又极高，且中心地段的绝对位置将带来更多的购房需求。 尽管存在北辰三角洲和泊富国际广场项目的竞争，但同时也带来的价格标杆和资源共享的机会。 1、用地条件分析 1-4、地块条件——SWOT分析 威胁（Threaten） 面临周边泊富国际广场和北辰三角洲楼盘的直接竞争。除了价格策略，产品结构和设计设施将成为制胜利器。 潜在竞争有未来的长沙北站改造的长沙金融街，但本项目的开发周期与金融街重叠度不高； 国家出台的一系列打压房地产新政，旨在打压过高的房价和稳定规范房地产市场，且中央政府坚定地表示新政不会“半途而废”。这对于所有房产商既是挑战，又是机遇。 新政下的银行信贷紧缩，步入加息通道给房地产市场带来被动影响。 限购令和停止第三套房贷补充政策，将彻底扼杀投资性需求的客户，刚需和一步到位成为市场主导，卖方市场向买方市场发生根本性转变。因此，建立紧急预案和应对措施是保证项目顺利完成的必要措施。 用地分析结论： 1、用地条件分析 项目地块处于绝对城市核心区，区位优势明显，未来升值潜力巨大； 交通可达性好，路网密集，未来有地铁1号线和黄兴北路、过江隧道，提升了区域档次，加强了与城市其他区域的联系； “一江两岸、山水洲城”的滨江板块发展规划，对本项目将产生较大的利好影响； 本项目所在板块，未来可供开发土地很少，凸现本项目稀缺特性； 项目周边区域配套完善，生活便利； 地块体量较小，且与周边项目形成直接竞争关系，可以通过差异化产品和价格策略制胜； 从用地角度分析，综合来看，地块的优势远大于劣势，开发价值非常高。 用地条件分析 区域市场环境 产品结构定位 销售价格预测 经济效益测算 项目分析 2、区域市场环境 2010年长沙开福区（中心区）土地成本单价已经在1000万元/亩以上的起点，楼面地价逼近甚至超越3000元/平米。由此可见开福区土地成本为各区域各版块中最高。 从市调情况表分析看，目前在售的滨江有：湘江世纪城、北辰三角洲、东宸·19公馆。待售的有：泊富国际广场、开福万达广场。在售和待售均较少，稀缺性资源凸显。 从目前在售项目价格基本突破1万元/平米，一线江景房最高价格已经直逼1.4万元/平米，城市中心主干道非滨江楼盘价格亦逼近1万元/平米的均价。由此可见，高成本对应高房价。 稀缺投资性和环境居住性得到认可，是长沙房价标杆地段。 地块周边主要竞争项目分布 东宸19公馆 泊富国际广场 银盆岭大桥 北辰·三角洲 本案 金融街（规划中） 占地面积 110万平方米 建筑面积 537万平方米 位置 开福区湘江与浏阳河交汇处 物业形态 超高层商务写字楼、高层住宅群、大型购物中心、超五星级酒店等地标性建筑 容积率 首开区5.38 绿化率 35.4% 户数 首开区1期1021套 销售均价 10000元/㎡（一线江景） 营销进度 住宅首开区第一/二期售罄，第三期热销中，酒店及写字楼、商业尚未开发 北辰·三角洲 ——长沙第一江景综合体，区域标杆 项目卖点：3000米滨江水岸线 两河交汇江景、超级大盘 2、区域市场环境 2-3.典型个盘分析 2、区域市场环境 关键词： 长沙第一大盘、江景、城市综合体、两馆一厅、地铁、黄兴北路、造城、北辰实业 2、区域市场环境 占地面积 4.7万平方米 建筑面积 28.6万平方米 位置 芙蓉路与湘春路交汇处 物业形态 超高层商务写字楼、地上4层地下2层商业、星级酒店式公寓