2013年11月12日郑州高新区科学大道项目市场定位报告简析课件.ppt

3.5 高新区房地产楼盘个案分析 PART3.高新区房地产市场发展状况 社区周边教育资源丰富，2011年11月入市销售，均价5300元/平米；目前均价6400-6800元/㎡（引进省实验学校，提高项目附加值，项目销售价格也有所提高）。 地铁口百万平米人文社区 祝福红城 22 17 21 18 13 剩余少量房源 主要销售房源 销售情况： 月均去化50套左右；两房、小三房销售情况较好，大面积三房及四房较难去化。 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 PART3.高新区房地产市场发展状况 睿智禧园 睿智禧园是新合鑫地产继睿智花园、睿智楠园后，规划的一个超越高新区普通配置的高端项目。 25万方中原首席低碳生态示范区 18栋建筑为合成“聚宝盆”形状，7栋多层植入“龙形水系”。 产品线丰富，40㎡一房、80-90㎡两房，110-140㎡三房，140-170㎡四房及少量400㎡七房。 销售情况： 月均去化60套； 成交均价： 高层7200-7400元/㎡，楼王8300-8500元/㎡。 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 PART3.高新区房地产市场发展状况 项目一期于2007年开盘，一期全部规划为多层产品，主力户型为127㎡的三房，已售罄。二期产品全部为高层。 销售情况： 月均去化20-30套； 成交均价： 6400-6800元/㎡ 因项目自身存在问题较多，对销售影响较大，房源去化不佳。 西雅图 14 15 少量房源 10 13 排号中 12 高绿化率 低密度 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 PART3.高新区房地产市场发展状况 13 14 15 16 9 3 认筹 万科城 2013年10月26号营销中心、样板示范单位开放 一期拟推房源：3#、9 # 、13 # 、14 # 、15 # 、16#； 建筑形态：高层30—34层，3#:2梯6户，其它为2梯4户 开盘价格：7200-7800元/㎡ 销售情况：认筹客户三千余组，推出房源1903套，去化90%。 第30座万科城 千亩大盘 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 PART3.高新区房地产市场发展状况 2013年5月份正式开始接客户，由于证件问题，销售节点不定，推广较少，主要依靠自然来访，目前积累客户8000余组。约70%为刚性需求，约20%为改善性需求及外国语陪读需求，约10%为投资性需求。 客户区域： 约75%为片区内客户，主要为周边企事业单位员工、村民等； 约20%为郑州其他片区客户，主要为外国语中学陪读，少量西四环及北环客户； 约5%为地市客户，主要为外国语中学陪读。 公园道一号 3.5 区域刚需及改善性需求分析 PART3.高新区房地产市场发展状况 目前高新区非学生流动人口约8万人，购房需求按照两人一套，约4万套，按照90㎡/套，需求住宅360万㎡ 预计2014年，人口导入通过格力空调1万人，其他产业主要在建设导入人口约1万人，需求住宅90万㎡ 户籍人口约13万，按照30%具有改善需求，平均3人/套，需1.3万套，按照120㎡/套，需156万㎡。 政府规划2014年前开工建设项目2300万㎡，预计住宅70%，约1600万㎡，未来竞争更为激烈 共需要住宅 600万㎡，但需要长期释放 按照2009-2011年三年高新区商品住宅共成交85万，2012年成交成爆发现象，由于高新区产业非人口密集产业，仅靠片区内客户难以持续快速增长。 仅依赖本片区的客户，客群基数小，势必导致项目去化速度慢，且价格难以提升。从市场角度来看，项目需跳出片区市场，吸引其他片区客户。 矛盾 注：据了解，各企业未购房客户仍然较多，由于学生每年留在高新区就业的仅占极少数，本次刚需测算，通过非学生流动人口估算。 高新区各项目产品相似，且价格无明显差异，高层均价多在6600-6900元/㎡范围，高端客户较少； 客户置业多追求就近原则，对楼盘的品质及配套等因素考虑较多； 高新区人口较少，虽然各企业员工仍有较多置业需求，但相对于市场未来的供应量，消费力明显不足； 由于高新区人口有限，人均收入较少，若要实现项目的高利润、高速度也必须吸附其他片区客户； 通过业内人士访谈，也纷纷表示，高新区环境宜人，如果有比较好的产品愿意到此置业，作为改善居住。 PART3.高新区房地产市场发展状况 PART4. 项目地块整体现状分析 4.1 项目地块位置 4.2 项目地块现状分析 4.3 项目周边发展规划 4.4 项目地块属性界定 4.1 项目地块位置 PART4. 项目地块整体现状分析 行政商务中心 西四环 科学大道 北部生态产业区 西部高新新城 中部建成区 西流湖休闲创意区 石佛村地块位于中部建成区，基础配套相比西四环沿