商业地产发展中存在问题及对策.docVIP

商业地产发展中存在问题及对策 　　一、商业地产发展中存在的问题 　　1.盲目投资导致恶性竞争 　　2010年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”，商业地产呈现开发热潮，一些大型商业项目的空置率高居不下，这意味着商业供给过剩和竞争加剧，商业地产供应总量超出了市场的实际需求。究其原因，一方面大量企业的进入，使土地的需求量增加，导致地价上涨，进而推高各项开发成本，在融资渠道收窄的背景下，企业将承受巨大的资金压力。另外，与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项目的集中推出很可能面临商业功能定位的重复和业态严重同质化倾向。彼此间的恶性竞争不仅会增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障。 　　2.定位失准 　　目前，很多商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式，思路上存在偏差。由于忽视了商业地产的专业性，一方面未进行专业的市场研究，对区域的需求估计错误；另一方面没有从当地消费者角度进行项目的开发设计，导致选址失当、定位失准，由此引发网点过剩、重复建设等一系列矛盾，为后续经营带来了隐患。 　　此外，很多商业开发热衷于走高端化路线，经常会在项目名称前冠以“国际”等名词，商业地产的设计档次和当地的消费基础不相适应。在一些开发商看来，似乎定位越高档越好。其实不然，定位关键是要精准，对于一个定位高的商业楼盘来说，如果没有国际级的商业巨头进驻，经营上就会陷入困境。所以定位太高，不切合项目自身实际情况，就会走入“曲高和寡”的艰难境地。 　　3.融资渠道过于单一 　　目前我国商业地产对银行信贷依赖水平在70％～80％左右，商业地产自筹资金比例很低。2007年以来，为了抑制房地产投资过快增长和降低银行金融风险，国家出台了一系列宏观调控政策收紧银根，到2009年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，其他股份制银行已很少对商业地产项目发放贷款。这对于依赖银行融资的商业地产来说无疑是雪上加霜，融资困难已经成为制约国内商业地产发展的瓶颈。在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎、贷款门槛越来越高的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危机。 　　4.缺乏商业模式创新 　　概念是贯穿开发与营销的主题，是商业地产模式的灵魂。严格来说，我国当前的商业盘大都缺乏概念，在这方面做得比较好的是“华南MALL”，在国内首次直接成功地引入了“MALL”概念，并将“MALL”概念贯穿到开发与营销中去。房地产是同质化现象很严重的特殊产业，如不在概念上有所为，就无法引起公众的注意，造成商业项目的千篇一律。 　　5.专业人才匮乏 　　许多商业地产开发企业的管理层，相关商业经验不足、文化水平和综合素质普遍偏低，他们的决策模式往往比较单一、不够科学，许多项目都是“即兴之作”。专业人才的不足，将会直接影响项目的品质。商业地产无论在具体操作抑或经营理念上，都与住宅不同。在具体操作方面，调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等一系列环节和规程，相对于住宅开发来说要复杂得多，需要专业团队来实现。在经营理念方面，商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，其中涉及投资商、运营方、租户和消费者等多方关系的协调和平衡。然而，目前许多原本以住宅为主或非房地产企业转战商业地产，可能并没有完全具备上述条件就贸然挺进商业地产，风险无疑较大。 　　二、促进我国商业地产健康发展的对策建议 　　1.错位经营与合理布局 　　同一商圈的商业项目过于雷同就会相互分散客流，导致竞争加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。这并非否定竞争，因为商业需要一种适度竞争的气氛，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，在竞争与错位之间取得平衡。商业布局要有统筹观念，主要来自两方面：一是政府的战略调控，比如在审批方面就可以把关，避免重复建设；二是开发商为适应市场而做出的自行调节，就是不要盲从“跟风”，比如上海新天地已经开发了一个以特色餐饮街为主导的特色商业街，那么在其周边就不要再开发与其相类似的项目，而应错位经营。 　　2.科学精准定位 　　商业地产的准确定位非常重要，其实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致研判，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合本项目现有竞争对手及潜在对手，对本项目进行SWOT分析，因地制宜地进行差异化定位。具体而言，项目定位应该包括两个方面：第一，应该先进行市场定位。市场定位是根据地区消费水平、消费结构、消费能力进行总体市场供需分析、竞争对手分析和目标市场、目标消费者的研究，以做出进入目标市场时间和基本营销策略等方面的决策；第二，在前期市场定位的基础上，要进行功能定位，即企业决定采用什么样的业态