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商品房预售中情事变更原则 　　摘 要： 　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）于2009年5月13日起施行。该法条的施行，是我国立法上首次明确规定情势变更制度，对立法完善以及实践操作都起了巨大的指导作用。本文笔者从商品房预售中出现情势变更的情形、商品房预售中情势变更原则是适用条件以及适用后果着手，具体阐述了商品房预售中的情势变更原则。把握情势变更原则在商品房预售中的准确适用，对保护商品房预售交易有巨大作用。?? 　　关键词：情事变更原则；不可抗力；商业风险；免责事由?オ? 　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）已于2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，自2009年5月13日起施行。该司法解释第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。?? 　　该司法解释的出台，在我国立法上首次明确规定了情势变更制度，以适应当今世界经济动荡、新情况层出不穷引发的合同订立的风险和不确定性增大的情况。所谓情事变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情事变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同\+??［1］。基于情事变更而请求变更或者解除合同是合同当事人的一项实体权利，是发生债不履行时合同当事人一项重要免责事由。情事变更原则，是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后，根据契约严守原则，当事人必须严格履行合同，但是法律也同时根据诚实信用的原则，以情事变更原则作为例外和补充。情事变更原则是民法的公平和诚实信用原则在债法中的具体体现，目的在于通过适用情事变更原则，重新调整当事人双方的权利义务关系，实现民法的公正性，消除合同因情事变更所产生的不公平后果。?? 　　 由于预售商品房与现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，由于原材料价格和土地价格大幅度涨跌，国家法律政策变动，政府行政干预等多种原因，而使商品市场价格发生异常波动，或者使合同不能履行，这种波动或者不能履行，不可归责于商品房预售合同当事人任何一方，如果仍然完全按照原合同条款履行，必须使合同的一方遭受重大损失而显失公平。这时，就产生情事变更原则的适用问题。?? 　　一、情势变更原则在商品房预售中的情况：?? 　　具体到商品房预售中的情势变更，可以简单类型化为以下几种：第一，国家法律修改。如前文所述，商品房预售合同具有很强的国家干预性。在商品房预售合同履行期间，如果国家规制商品房预售领域的法律法规做出调整，则应当认定为当事人双方签订商品房预售合同签订之初的法律环境发生变更。第二， 国家商品房预售的法律政策调整。政策性调整是我国商品房交易市场中重要的调控手段，在商品房预售合同履行过程中相关部门出台相关的调控政策，从而致使合同履行有失公平的， 应当认定为情势变更。第三，经济环境巨变。此处应当区分情势变更中的经济环境剧变与商业风险。一般来讲商业风险与情势变更的区分有两点：首先是预见性，商业风险是可以预见的，而情势变更是不可预见的；其次是程度，如果商业风险超出了预见范围，那么就有可能进入情势变更的范畴。例如适度的通货膨胀是商业风险，但是物价飞涨就应当认定为情势变更；再次是结果，即商业风险情况下双方继续履行合同不会致使显失公平的结果，而如果是情势变更，则会致使显失公平的结果。?? 　　二、商品房预售合同中适用情事变更原则的条件：?? 　　（一）必须要“情事”“ 变更”的存在?? 　　所谓情事,指当事人订立合同时所依赖的行为基础或环境。情事应为客观的事实,不包括主观在内。所谓变更,对于当事人须为客观的事实,如果一方当事人只是主观的认为有变更,则不能成立。商品房预售合同纠纷中发生情事变更的主要原因是国家经济调整或政策发生变化以及各种经济行政管理措施的实行。例如1993 年国家针对房地产业发展失控、市场混乱等诸多问题,制定了一系列法律和政策,加强了对房地产业的管理。整顿金融秩序,中央银行紧缩银根,对信贷投资实行宏观调控,使相当一部分正在开发的工程停工和下马,造成已经签订的预售商品房的合同不能正常履行,致合同基础丧失或对价关系失衡。?? 　　(二)须非当事人当时所得预料并具有不可预料的性质?? 　　商品房预售合同签订时,可能存在以下几种情况:一是如果开发商或者预购方客观上已经预见到将来会发生情事变更,致使合同不能履行,却仍然与相对方签订合同,在这种情