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城市土地价格及土地评估探究 　　摘要：随着我国经济不断发展，城市建设规模越来越大，给城市土地资源的有效利用提出了更高要求，以不断提高城市土地价格评估水平，为城市经济可持续发展提供可靠保障。本文围绕着城市土地价格与土地评估这一中心主题，从城市地价的内涵出发，对土地评估的具体做法进行了简单的分析。 　　关键词：城市；土地；价格；评估 　　一、城市土地价格的内涵 　　城市土地，是城市整体结构中一个十分重要的组成部分。对于城市土地价格来说，需要根据土地的特点和内涵来确定。由于土地具有固定性的特点，土地所在的位置在很大成功上，影响着土地市场。土地市场与一般商品市场并不相同，不能将土地作为商品进行实体的转移。土地市场当中的交易行为只局限于产权的购买与转移。在土地买卖当中，购买方所获得的是土地的产权，土地价格即为产权的价格。在购买土地之后，享有相应的土地使用和经营权利，并存在一定的期限，并不代表土地的完全占有，这是土地市场买卖交易的特点，城市土地价格的内涵与普通商品交易存在着很明显的差别。参考《宪法》和《土地管理法》相关规定，城市土地属于国家，个人所有的土地则是由国家出让的使用权。通过土地市场的买卖交易，购买方获得土地所有权等相关权利，土地价格与之有着重要的关联。根据土地使用权与所有权分离的原则，主要以可进行商品流通的建设用地使用权为主。在此基础上，土地产权可以在个人之间可以互相转让，但只局限于建设用地使用权，可以由其他权利组合而成。城市土地价格可以视为建设用地使用权的价格。 　　二、影响城市土地价格的因素 　　事实上，就城市土地价格而言，由于其自身就存在着一定的内涵，并在某种程度上表现出一种多样性，但这种多样性实际上又具体表现在其影响因素上。 　　1、行政因素 　　土地作为特殊性商品，需要国家政策对其进行干预。保障社会利益，促进宏观经济发展，合理进行土地价格的调控，这是影响土地价格的关键因素。土地转移以及土地使用都需要根据土地的相关政策和制度，围绕住房、城市规划、地价、税收等多个方面，对土地价格实行干预，提升城市土地资源的利用率，创造良好的经济效益，将土地价格保持在合理范围。 　　2、人口因素 　　城市土地主要应用于房地产行业，受到人口增长的影响，住房压力激增。房建用地需求增加。土地的集约化利用在很大程度上影响着土地价格。人口密度越高，房建土地需求越多，往往会出现供给困难的情况，房价和土地价格随之增长。 　　3、社会因素 　　城市土地价格往往与社会发展的实际情况有着直接关联，其中包括政治、经济以及文化等多个方面。社会环境的安定，城市化建设的深入，房地产项目的投资和发展基于，这些社会因素，对城市土地价格有着直接的影响。 　　4、经济因素 　　城市经济发展对城市土地价格有着重要的影响。随着我国经济不断发展，城市建设规模越来越大，给城市土地资源的有效利用提出了更高要求在良好的经济环境下，财政、金融收入呈现持续增长的势头。随着行业、岗位的增加，提供了更多的就业机会，进而带动土地需求量的提升，土地价格随之上涨。 　　三、城市土地评估的具体原则与思路 　　在对城市土地价格的内涵以及影响因素有了一定了解的基础上，根据相应的原则及思路，我对城市土地评估进行论述。 　　1、城市土地评估的主要原则 　　其一，基于替代原则。当存在两个或两个以上效用相近的土地时，可以相互替换，则形成了市场竞争，土地价格在很大程度上代表着竞争优势，土地价格低的土地更容易占据市场。在替代原则的作用下，效用相近的土地之间形成竞争上的制约，实现价格的平衡，避免故意抬高价格或是压低价格。根据土地的具体使用价值来进行价格评估，城市土地评估的基础仍然是以替代原理为基本原则。其次，结合最有效使用原则。根据土地的用途以及土地使用的最高期望，将土地应用于最佳用途当中，以获得最高的应用价值，这同样也是城市土地评估的重要的参考。 　　2、城市地价更新评估基本思路 　　根据城市土地使用价值和价格空间分布规律，参考《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，将城市土地定级作为城市地价更新评估的新思路。从很土地评估的基础环节着手，进行量化分析，优化定级评估程序，建立完善的城市地价更新评估体系，以维护土地市场秩序。参考级差收益，准确进行土地评估和判断，对土地定级进行有效控制，保证的精确度。 　　城市土地定级必须参照《城市土地价格调查与集约度利用潜力评价实施方案》，根据土地区位条件和特性，结合土地综合定级和分类定级。以市场交易资料确定基准地价改善传统评估办法当中的不足，促进土地市场的健康和可持续发展，保持合理的土地价格，使广大人民群众从中受益。 　　结语： 　　经过上文的分析和介绍，我们对城市土地价格的内涵、影响城市土地价格的因素以及进行城市土地价格评估的原则