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城市化过程中房价对策分析 　　摘要：对于城市化水平与城市房价的关系进行因果检验，明确城市化水平与城市房价的关系，从而为城市化发展过程中制定合理的房价政策提出依据，促进城市化水平的提高和城市的繁荣发展，避免由于房价的过高影响城市化的进程，甚至出现逆城市化的现象。 　　关键字：城市化水平；城市房价；Granger检验 　　 　　业内一些人士认为：城市化水平的提高对人们需求结构将产生重大的影响，按照马斯洛理论，城市化急需解决新进城的人生理与安全需要，直接造成城市房地产的需求剧增，从而造成城市房价的上升；而另外一些专家则认为城市化是一种必然的趋势，城市化能够转化为有效的买房需求(特别是对绝大多数低收入的城市移民)是有限的，同时由于城市房价居高不下，不能有效满足进城居民的居住问题，将会阻碍城市化的进程，造成一些严重的社会问题。对于两者的争论如果不能从根本上加以解决，就不能正确处理两者的关系，就会对于我国城市化的进程就会有很大影响，从而影响我国经济的发展和社会的稳定。 　　 　　一、城市化和房地产行业的重要性分析 　　 　　城市化是人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展和完善的过程，即人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程。城市化的进程有一系列积极意义：推进城市化不仅是解决农民收入增长问题的途径，也是解决现阶段我国社会经济发展中一系列其它深层次矛盾的重要突破口。它能促进我国农村剩余劳动力的转移，解决人口结构性的矛盾；城市人口规模扩大，可以拓展第三产业发展空间，创造更多的就业岗位，缓解就业压力；大量农民变为城市人口，更多的农村土地可以恢复自然状态，生态环境从根本上得到保护，从而促进社会经济可持续发展。 　　房地产业在国民经济中的地位越来越高，对国民经济的贡献率逐步增大。建设部多次称房地产业国家支柱性产业的地位是不可动摇的，央行在报告中也肯定房地产业是拉动经济增长的“支柱产业”。房地产行业在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，近些年自从房改以来，房地产行业的发展为我国的经济增长和提高居民居住环境条件，以及拉动内需和节省大量国有资金起到了不可忽略的地步。 　　 　　二、上海城市化与城市房价的现状分析 　　 　　（一）上海城市化的分析 　　按城市化发展的“S”曲线来判断，中国进入城市30％-70％的一个高速发展阶段。中国经济经过十余年的高速增长，主要城市在经济上都有了一定的积累，随着工业化进程的推进和房地产开发企业的成熟，社会机制的不断完善，社会消费能力不断提高，城市化水平的提高就成为一个必然趋势。 　　 　　虽然我国城市化的发展速度整体是比较缓慢的，但近几年沿海地区的城市化发展是比较迅速的，而上海市城市化的发展更加具有典型的意义。上海市城市化水平从1978年至2005年之间发展是平稳的，由1978年的58.7%增加到2005年的84.5%，基本上是稳步增加，每年增加约0.7%-0.9%。只是从2002年开始慢慢变快，2002年增加1.1%，2003年增加1.2%，2004年增加3.6%，2005年增加2.7%。其城市化的拐点是在1994年，达到70.1%，超过了30%-70%这样一个高速发展阶段。其城市化发展加快的过程也正是上海房价高速上涨的阶段。具体如上图所示。 　　 　　（二）上海市城市房价的分析 　　上海市房价不但增幅远远高于我国平均水平，其增长趋势也完全与我国当前的经济形势不协调，自2003年以来的12个季度，上海的房价基本上脱离了正常走势之外。 　　上海统计公告显示，2003年上海完成房地产开发投资额901.24亿元，比2002年增长20.3%；商品房施工面积8267.51万平方米，增长20.6%；竣工面积2491.84万平方米，增长25.6%。到了2004年，上面的一系列指标都又有了大幅度提升。房地产开发投资额达1175.46亿元，比上年增长30.4%；商品房施工面积9481.61万平方米；竣工面积3443.02万平方米，增长38.2%。从图中可以看到上海市中房综合指数从2002年底开始增加，2003年-2005年增幅迅猛，2002年为801，2003年增至1026，增幅达28%，2004年为1251，增幅约为22%，2005年为1434，增幅约为15%，总体上说上海整体的房价从1995年到2005年间是先降后升，然后迅猛增长，这个时期也是上海城市化发展较快的阶段。 　　 　　 　　三、上海市城市化与城市房价的关系分析 　　 　　为了验证对于城市化导致城市房价上涨的结论，本文运用Eviews5.0软件通过对上海市1995-2005年城市化水平和城市中房综合指数的Granger检验，来分析两者之间的关系。 　　（一