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基于EVA房地产业上市公司价值评估 　　摘要：如何评估上市公司的内在价值一直是管理学界研究的热点。传统的价值评估方法以会计利润指标为核心未能考虑到投资者的利益，因此需要一种新的更加科学准确的价值评估模型，而EVA价值评估模型很好的满足了这一需求。我国的房地产业起步较晚但发展迅猛，早已成为国家的支柱性产业，为增加国家财政收入，改善居民生活条件做出了重要贡献。但今年来房地产业面临着发展过快、竞争加剧、融资困难等一些的问题。在此背景下对10家房地产上市公司的企业价值进行评估，希望找出企业经营中存在的问题并加以改善，并对如何提高公司经济增加值提供建议。 　　关键词：经济增加值（EVA）；房地产上市公司；价值评估 　　1.序论 　　我国房地产业的发展始于改革开放后，但之后的20年间，其发展一直比较缓慢。直到1998年，我国政府开始支持房地产业的发展，房地产业终于走了发展的快车道，房地产公司也迅速由之前的两万余家增加到8万家。2004年之后，房地产行业开始实现爆发式的增长。然而在2010年之后，我国城市的房地产发展出现了开发投资过热、商品房空置率过高、房价上涨过快、房地产投机严重等一系列的问题。这些问题在2014年显得尤为突出，很多城市的房价开始下跌，但是房屋成交量却日渐萎缩，空置率上升，整个房地产业出现了前所未有的危机。 　　房地产业发展的健康与否关系到国家的经济增加状况和人民的生活水平。当前房地产业的上市公司的发展状况不容乐观，这就需要我们更加关注这类公司的企业价值。因为企业的价值是该企业预期自由现金流量以其加权资本成本为贴现的现值，它与企业的财务决策密切相关，体现了企业的时间、风险以及持续发展能力。通过对企业价值的评估可以依据企业所拥有的全部的资产、负债状况以及公司的获利能力并结合企业所处的宏观经济环境和行业背景，对企业整体公允市场价值进行一个综合性的评价，从而再次基础指导企业经营者优化投资结构、改善企业经营管理方式，从而实现企业的可持续发展。 　　2.国内外文献研究现状 　　2.1国外研究现状 　　有关企业价值评估的研究可以追溯到20世纪早期。在此之后，企业价值评估理论一直是管理学家研究的热点，20世纪90年代思腾思特公司提出了EVA价值评估方法，之后其迅速成为理论界研究的焦点。 　　1952年经济学教授马科维茨提出了现在资产组合理论[1]。在此基础上，学者夏普、林特尔等人提出了资本资产定价模型，研究了证券市场中资产的预期收益率与风险资产之前的关系，以及均衡价格是如何形成的。[2Myers于1974年提出了调整现值法，并指出项目的现金流量可以有无杠杆作用营业现金流量和与项目融资有关联的现金流量组成。[3]1991年，思腾思特公司提出了经济增加值这一概念，并依此为基础创立一个新的企业价值管理体系，此后有众多的专家学者对EVA的科学性、实用性进行了一系列的研究。Chen，Shimin等（1997年）运用EVA的两步法验证了会计收益和剩余收益的信息有用性，证实了EVA对企业绩效的衡量具有有效性。[4]Dennis G.Uyemura等人（2005）选取了100家银行作为研究对象，通过研究发现EVA比传统的价值指标ROA和ROE与银行市场价值的相关性更强。[5]Vishwanath.S.R（2010）以印度高德瑞治集团作为研究对象，并运用EVA模型来对企业的经营策略进行管理，得出EVA价值管理的确能够提升企业的价值。[6] 　　2.2国内研究现状 　　基于EVA企业价值评价体系产生于1991年的美国，但直到2001年美国的EVA管理体系的创造者和商标人思腾思特公司公司进军中国市场，其才受到了中国学者的关注。 　　葛文雷（2001）介绍了经济增加值的涵义以及有利于强化企业管理的优点，并重点讨论其计算的方法和应用的特点。[7]沈维涛，叶晓铭（2004）研究了EVA对上市公司资本结构的影响，结果表明EVA的确能够影响公司的资本结构，但影响程度并不明显。[8]李刚、林萍（2008）以762家的上市公司的财务数据为样本，探究EVA与公司内部治理结构的变量之间的相关性，研究表明两者之简单相关性显著，并认为可以通过改善公司内部治理结构来提升股东价值。[9]郭代、刘吕科（2014）认为经济资本视角下的EVA比传统账面资本视角下的EVA与商业银行的市场价值之间的相关性更高。[10] 　　3.EVA的企业价值评估模型 　　3.1EVA价值评估提出的背景 　　1929-1933年的美国经济大萧条发生之后，以会计报表为基础的财务评价体系已经不能有效满足资本市场和股东对资本有效性的强烈要求。[11]在此背景下，理论界和实践界以股东价值价值最大化为导向对财务评价指标进行了一系列的调整，EVA价值评估方法应运而生。 　　3.2EVA的