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基于开发商与消费者博弈房地产项目风险研究 　　摘要：本文把房地产项目风险管理与博弈论有机结合起来，从博弈这个崭新的角度详细分析了房地产项目开发过程中开发商与消费者相互之间的博弈对房地产项目风险的影响，同时建立了相应的模型，研究了双方在博弈行为、方式、手段，以及博弈过程中由各方博弈产生的风险。?? 　　关键词：博弈 房地产 风险 　　Study of real estate projects risk management on the basis of the game between developers and consumers?? 　　Han Qingfeng Zhou Biwen?? 　　Abstract：In this paper,it studies real estate projects risk management through Game Theory in a creative way.From the new perspective of Game Theory,it gives a detailed analysis to the impact of real estate projects risk regard to game between developers and consumers in the development process of real estate projects,while the corresponding model was established,it studies the ways,means,and risk of two sides in the course of the game.?? 　　Keywords：Game Real estate Risk?? 　　 　　在房地产交易市场上，价格是影响房地产交易规模、交易进程及交易效率的重要因素，而房地产交易的价格机制的形成受到多方面的综合因素的影响，包括房地产的价值、供求关系、消费者预期、消费者心理以及各种政策和外部经济环境等等。但其中起主导作用的并非是房地产的价值，而是市场上的供求关系，及影响供求关系的一个重要因素供求双方的预期。因此，供求关系与预期成为房地产市场价格波动的主要推动力量。另外，在房地产市场上存在着明显的信息不对称问题。这种信息不对称主要产生于房地产交易双方对交易标的专业知识的不一致，房地产开发商和炒房者的信息优势明显优于住房消费者。据以上两个方面构建不完全信息博弈模型。?? 　　 　　1.交易博弈模型的假设?? 　　 　　1.1 博弈的参与者。 　　博弈的参与人为房地产商品交易的开发商和消费者，且交易双方完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。他们会根据自己所掌握的信息，做出完全符合自身利益最大化的选择，包括能理性地分析推理、识别判断、准确行为等等。?? 　　1.2 博弈方的交易规则。 　　房地产交易过程类似于买卖双方叫价拍卖过程，虽然在实际中买卖双方有一个议价过程，但在本模型中这个议价过程并非研究的重点，仅将研究的重点投在交易的最终结果上，即交易是否成功，进而观察交易的效率和规模。买卖双方同时出一个价格，买方的报价P??0，卖方的报价为P??1，如果P??0≥P??1，则买卖双方成交，否则不成立。?? 　　1.3 博弈双方的信息分布。 　　在房地产交易中，存在着信息不对称。开发商处于信息优势地位，既拥有房地产商品的价位、交通和户型等公开信息，也具有建造成本、质量和增值潜力等隐蔽信息；而消费者拥有的是部分公开信息和消费能力、心理预期及个人偏好等私人信息。买卖双方对交易标的的估价都是他们的私人信息，买方无法知晓卖方的成本信息，卖方也无法知晓买方的心理预期和偏好。?? 　　1.4 博弈类型。 　　博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈，即不完全信息博弈模型。?? 　　2.模型的策略均衡及开发商风险分析?? 　　2.1 模型的策略均衡分析。 　　因此该博弈的贝叶斯纳什均衡为P??b=2v??b/3+1/12,P??s=2v??s/3+1/4只有当P??b≥P??s即v??b≥v??s+??1/4时买卖双方才能成交，其交易的范围如图1所示，只有在下图直线v??b≥v??s+1/4上方的阴影部分中所对应的双方类型下交易才会发生，即A为交易区域，而并非v??b≥v??s交易就能成交。?? 　　2.2 基于模型的开发商交易量风险分析。 　　上述的分析可以看出，即使消费者对房地产商品的估价高于开发商的估价，交易也不一定发生，反映在市场上就是一部分已建房地产项目难以顺利完成交易，从而产生风险。我国当前房地产市场的非均衡供求状态中，考虑到消费者对房地产