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基于房地产企业成本控制分析 　　摘要：近些年，我国房地产行业呈现出如火如荼的繁荣景象， 房地产企业这一巨大的商品开始初步的形成并进入了快速的发展阶段。大批资金和实力雄厚的企业开始进军房地产市场，这既促进了我国经济的进一步腾飞，但是，随之而来的还有房地产企业数量的增多，房地产市场现状的低迷，房地产企业之间的竞争越来越激烈。如何对房地产开发成本进行控制降低开发项目的成本，已经成为房地产企业生存和发展的基础，也是房地产企业发展的关键，文章笔者结合自己多年的实践经验针对房地产成本控制的现状，提出了加强成本控制与管理的有效措施，以供参考。 　　关键词：房地产企业；成本控制；问题；措施 　　1、加强房地产成本控制管理的意义 　　众所周知，由于国家提出了房产税的改革的措施，且在全国大部分的一二线城市出台了“限购令”，加上房地产行业的激烈竞争，房地产的销售价格下跌。要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手，合理的降低成本，提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。 　　2、房地产企业造价成本控制与管理的现状问题 　　2.1房地产项目开发缺乏与市场匹配的动态控制措施 　　目前，我国很多房地产企业在进行项目开发成本控制管理过程中，主要采取会计成本核算控制方式，也就是知识对已经发生过的成本进行归纳统计和计算分析，是一种典型的事后控制、静态控制。缺乏与市场相匹配的事前和事中控制管理制度措施，从而造成在实际项目开发成本控制管理过程中，不能及时收集、传递、整理、分析、以及储存相关市场信息，无法通过相关市场信息为项目开发成本管理提供正确的控制策略，难以采取有效的技术措施降低项目开发过程中的成本，降低了项目开发的社会经济效益。 　　2.2仅着眼于施工阶段，忽略前后期的成本管理 　　很多房地产开发商普遍都单纯重视施工阶段的成本管理，而忽视了在项目决策阶段、设计阶段以及验收阶段的造价管理控制。这导致整个房地产开发过程中的造价没有统一性，也没有参考性，不利于成本的控制。没有了前期的正确分析作导航，项目的建设就会毫无目标地施工而误入歧途。 　　2.3部分房地产企业的管理者的素质不高。 　　在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。 　　3、影响成本控制的主要因素 　　3.1 超目标成本 　　3.1.1设计成本超目标成本 　　目标成本是房地产企业在开发项目前预先确定的，它指的是房地产开发商在一定时期内实现的成本目标，是开发项目成本控制的衡量标准。目前，在我国的房地产行业，很多房地产企业尤其是一些民营房地产企业，在开发项目时有一个很重要的因素导致项目的成本失控，这就是在项目开发之前没有事先确定好项目开发、经营过程中的目标成本，有些开发商可能在项目开发前事先确定了项目的目标成本，但这个目标成本相对比较粗线条不够精细，只有一个大概的数。因此，在项目真正的执行过程中，无法作为项目的执行阶段的成本控制依据。正是因为前期的目标成本编制的不科学，不准确，导致项目在开发后成本控制工作的失控。设计成本是指企业设计一种产品，从开始设计到完成整个项目设计的全过程所需要投入的费用总和。房地产公司在进行项目开发前，需要根据设计方案中规定使用的材料、经过开发、建设和经营的过程等条件计算出来的产品成本，它是一种事前成本，并不是实际成本，也可以说是一种预计成本。 　　3.2 出现成本失控的原因探讨 　　3.2.1 房地产公司成本控制意识不强 　　长期以来，在我国房地产企业中一直存在着这样的观念，房地产企业在开发项目的时候要更侧重于项目成本的最后核算，忽视了在项目开发过程中的动态变化，也就是说房地产公司对成本控制没有引起足够重视，导致项目在实际执行过程中管理开发成本意识及其薄弱，工程损失较大。还有另一部分房地产开发商的企业管理层仍然没有意识到项目成本控制的重要性，这就导致房地产企业在开发项目的过程中很难进行合理、科学以及行之有效的成本控制工作，致使项目的投资加大，利润下降。 　　尤其是个别房地产开发企业的成本意识更为薄弱，成本管理以及成本控制的体系不够健全，缺乏对房地产开发项目全过程的成本控制，常常局限于项目生产成本控制，忽视了项目投资决策和设计成本的重要性。这是造成房地产企业在开发和经营项目中成本浪费的主观原因。部分房地产企业有了控制成本的意识，但是在实际中只是单纯的重视项目施工阶段的成本控制，对房地产开发项目的决策、设计以及招标等重要阶段的成本控制相对不够重视、较为缺乏，轻视房地产开发过程中的设计和预算的重要性。很多中小型地产