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基于全生命周期商品住房安全风险管理研究 　　摘要： 从风险管理的视角，以商品住宅全生命周期为研究范围，分析了商品住房安全风险的表现、成因和鉴别，构建了安全风险管理体系，并从政府、企业和业主三方面提出商品住房安全风险管理对策及具体措施，以降低商品住房安全风险和住房质量安全问题。 　　Abstract： From the perspective of risk management， the paper takes the whole life cycle of commodity housing as the research scope， analyzes the performance， causes and identification of the commodity housing safety risk， constructs the safety risk management system， and puts forward measures to reduce the safety risk of housing security， and to reduce the safety problems of housing quality. 　　关键词： 商品住房；全生命周期；安全风险；风险管理 　　Key words： commodity houses；whole life cycle；safety risk；risk management 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）05-0031-04 　　0 引言 　　普通住宅作为建筑物的设计使用年限一般为50年[1]，安全性是其重要属性。从近期全国发生的房屋坍塌事故中发现，部分房屋在使用20、30年之后，出现了安全使用隐患，甚至坍塌的极端安全问题[2]。商品住房安全事故一旦发生，必将造成人身伤亡或巨额财产损失，责任鉴定及赔偿困难且用时漫长。按照海恩法则（Heinrichs Law），多数安全事故的征兆或苗头是可以识别、提前处理的。最有效的办法就是进行具有前摄性特征的风险管理。商品住房的安全风险指可能导致住房安全事故发生及其对住房或住户造成影响的潜在事件。 　　现有与住房安全风险相近的研究多集中在建筑工程施工阶段。在安全风险识别和评价方面，王飞等引入支持向量机回归评价方法，构建了建筑施工项目安全风险评价指标体系，提高了评价精度[3]；曹荣等针对大型公用建筑项目中各利益相关者的表现，建立了安全风险“致因――承担”模型，可为安全风险管理重点的识别提供帮助[4]；吴贤国等用模糊贝叶斯网络方法预测地铁盾构施工诱发临近建筑物破坏的可能性[5]。在安全风险成因分析研究方面，周红波等从技术角度分析了台风对超高层建筑施工的影响，并进行了施工风险模拟分析，提出了风险应对措施[6]，谢君针对我国大部分档案馆建筑或多或少存在安全风险，定性分析了自然灾害危害性和档案馆建筑承灾体脆弱性[7]。在时间维度上分析住宅项目安全风险识别、评价和应对的研究还比较少，因此本文对商品住房全生命周期内的安全风险进行识别、分析和应对进行研究，将有效遏制住宅质量安全事故的发生及避免其带来的损失。 　　1 商品住房安全风险的识别及成因分析 　　1.1 商品住房的全生命周期 　　以我国现行较为普遍的商品房建设模式为基础，可将商品住房的全生命周期分为四个阶段，分别是投融资决策阶段、设计和建设阶段、验收移交阶段和使用阶段。 　　①投融资决策阶段。开发企业的决策行为包括地块的选择、中标，房地产项目定位，投资规模、资金结构和融资方案的确定，项目开发时机的选择，营销方案策划，设计单位、土建及安装等承建单位、监理公司的招标、建筑材料和设备供货商选择等工作。 　　②设计和建设阶段。首先是房屋设计单位根据房地产策划方案提出的需求进行功能设计的过程，包括地质勘查、建筑外形和绿化设计、建筑结构受力设计、建筑给水排水设计、建筑通风或供暖设计、建筑设备安装设计、建筑内外装修装饰设计等；然后根据设计图纸进行基础、土建部分、安装部分施工以及各部分配套实施等过程。 　　③验收移交阶段。在该阶段，承建单位完成施工后等待开发商（和业主）、监理一起进行验收移交工作，这个阶段较短，通常1-3月；验收移交后，进入缺陷责任期，缺陷责任期一般6个月到12个月，最长不超过两年。 　　④使用阶段。使用阶段是指房地产开发企业将房屋移交业主后由业主使用或者房地产开发企业验收后出租的阶段，这个阶段是设计年限的耐久性持续时间。 　　1.2 商品住房的安全风险识别 　　按商品住房的全生命周期划分，可以把住房安全风险分为开发安全风险、建设安全风险（设计和建设）、责任缺陷期安全风险和使用