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基于蒙特卡洛仿真项目风险评估分析 　　摘 要为了定量分析中小房地产企业在投资项目过程中存在的风险，提供科学的风险分析方法，文中将蒙特卡洛方法应用于项目现金流风险预估中。首先，介绍了项目的基本情况，分析了蒙特卡洛仿真相对其他风险评估技术的优越性，然后，建立了分析模型并进行蒙特卡洛仿真实验；最后，根据仿真结果进行分析，表明该方法能够有效地评估项目中的现金流风险。 　　【关键词】蒙特卡洛 风险分析 现金流 　　1 引言 　　近十年来，我国房地产业经历了从无到有、从稚嫩到成熟的过程，房地产业已成为国民经济的重要组成部分。随着我国地产市场经济的发展，一些资金实力相对薄弱，项目管理水平和抗风险能力低的中小型地产公司也纷纷加入市场的竞争。但是，在地产市场风险日益提高的今天，中小型地产企业在项目投资过程中面临的不确定因素日渐增多，因此对于如何评价项目风险，尤其是评价项目现金流风险对于中小型地产企业便显得尤为迫切。 　　计算机模拟仿真是对风险分析与不确定性分析的最好方法。模拟仿真的主要优点在于结果比较直观且容易理解，并且可以利用方法论来建模并了解复杂系统的行为，同时它为真实系统提供方便的实验室，改变仿真参数和假设条件也是很容易实现的。在现代企业面临的多项目管理的分析中，由于项目风险大，数据量多，手工计算一般是不可实现的。因此，计算机仿真技术就成为解决这一关键问题的一种实际而有效的方法。 　　本文以某投资项目作为研究对象，以项目现金流风险评估为出发点，应用Crystal Ball软件建立了线性规划模型和蒙特卡罗仿真模拟对投资项目进行分析，最终针对模型得出风险比例。 　　2 问题描述及风险评估方法选择 　　2.1 项目描述 　　目前公司在三个房地产开发投资项目中均有投资机会，分别是高层写字楼项目，高档宾馆项目，高级酒店项目。每个项目需要投入三年的时间建设，在项目完成后第四年获得收益，在项目的第7年起可以转让股权。每个项目都要求公司及其他投资者在四个不同的时期投资：初期投资，以及项目开始后的第一年、二年、三年后分别追加投资。三个子项目的工程总造价分别为：写字楼项目为71566.29万元；宾馆项目为85584.54万元；酒店项目为65859.73万元。 　　为了降低风险，公司的管理层决定在三个项目中各投入一定比例进行组合投资。公司现有7881.36万元可供投资，预计一年后又可获得14218.75万元，两年后可以获得另外的20649.16万元，三年后获得24439.50万元可供投资。公司通过净现值法计算出在建期项目资金流入净现值分别为：写字楼为16102万元；宾馆为19325.53万元；酒店为16464.93万元。 　　通过建立线性规划模型（此处不再详细计算），计算得出公司项目投资组合比例分别为：写字楼为11.5%；宾馆为8.06%；酒店为14.13%。 　　2.2 蒙特卡洛方法 　　目前，项目风险评估的手段大致可以分为定性和定量两大部分，可以采用的评估模型多达几百个。定性分析的主要方法主要包括决策者行政指令、同行评议、回溯分析、经验趋势外推、德尔菲法等；定量分析的主要方法包括净现值法、GP法、层次分析法、风险价值法，压力测试法，KPI法，回归法、蒙特卡罗方法等。 　　考虑到风险的不确定性，评估者不可能将所有的风险因素全部考虑在内，因此，蒙特卡罗模拟在项目评价风险方面具有天然优势。通过蒙特卡罗模拟，评估者可以为项目决策层提供一个显而易见的风险指标和影响净现值的主要假设单元，从而可以为决策层改进项目现金流，降低风险作出帮助。 　　蒙特卡洛方法又称随机抽样技巧或统计试验方法，是一类以概率统计理论为基础， 通过随机变量的统计分析、随机模拟， 求解数学、物理、工程技术问题近似解的方法。 蒙特卡洛方法能够比较逼真地描述事物的特点和过程， 解决一些传统数值方法难以解决的问题， 因而该方法的应用领域日趋广泛。 　　3 蒙特卡洛仿真过程 　　3.1 建立EXCEL工作表模型 　　结合投资公司预计的100%持股的宾馆和购物中心投资方案的现金流，组合投资的比例，以及现金流每一年的变动范围（均值标准差），我们将在EXCEL表中建立函数，如图1。这个表格函数将是应用Crystal Ball进行蒙特卡罗模拟的重要基础。 　　3.2 Crystal Ball 　　Crystal Ball是由Oracle公司开发的一个仿真软件，采用蒙特卡罗仿真功能分析风险与不确定模型。功能包含敏感度分析、相关性分析、tornado分析、精确控制及历史数据的分配。通过使用Crystal Ball软件进行蒙特卡罗仿真，大大降低了使用者对数学能力的要求。目前在国外诸多优秀的大型企业中的财务风险管理部门已获得普及应用，特别是在项目管理的财务风险部分，该软件存在非常广