房企融资纠纷（一）.docVIP

2000年以来涉房企融资纠纷案件情况分析 ——以两次金融危机、五次政策调控为视角 前言 自1998年国务院逐步停止住房实物分配、推行住房分配货币化以来，我国房地产行业步入市场化轨道，且程度日益加深。与此同时，我国房地产市场依然受到国家宏观调控的重大影响，截至2010年10月，已历经了积极扶持——有限调控——打压抑制——强力刺激——坚决遏制这五大阶段，导致了房地产市场的急遽调整和快速繁荣。期间，我国房地产市场还遭遇了亚洲金融危机和由“美国次贷危机”引发的全球金融海啸。 由于房地产市场对资金的需求巨大，故其与金融市场之间始终保持着极其紧密的联系。作为房地产市场的最重要主体之一的房地产开发企业，由于受到前述内外因素的作用与影响，其因融资而引发的纠纷呈现出明显的关联性和波动性。我庭通过对2000年以来我院受理的涉房地产开发企业的融资纠纷案件进行梳理和分析，总结其中的特点和规律，揭示存在的风险和问题，并提出相应的对策与建议。 一、背景综述 （一）两次金融危机 1、亚洲金融危机： 受经济持续过热、房地产泡沫膨胀、引进外资的盲目性（短期外债过量）、银行体系的不健全以及国际金融炒家的恶意攻击等因素影响，以1997年7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制为标志，一场遍及东南亚的金融风暴揭开序幕。此后一年半间，风暴的影响由泰国、印尼、马来西亚、菲律宾等东南亚国家逐步扩大至韩国、日本及我国香港、台湾等地，最终演变为亚洲金融危机。1999年，危机宣告结束。期间，由于我国实行比较谨慎的金融政策和之前采取了一系列防范金融风险的宏观调控措施，使得我国经济在危机中未受到直接冲击，但仍承受了巨大压力和间接影响。 2、全球金融海啸： 受美国长期低利率和过度消费政策、金融衍生品市场监管失控以及房地产泡沫破裂等因素影响，自2007年下半年以来，肇始于 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 美国次贷危机引起的 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 华尔街风暴逐渐演变为被称为“二战以来最严重的危机”的 HYPERLINK /view/.htm \t _blank 全球金融海啸。期间，2008年10月的“雷曼公司破产”成为标志性事件。因危机造成的经济持续下滑、大型金融机构倒闭、失业率急剧攀升，其发展之快、范围之广、影响之巨，让人始料不及，各国经济至今仍未完全复苏。2009年末的迪拜债务危机以及2010年初的欧洲债务危机等局部动荡加剧，“二次探底”的可能性依然很大。受全球一体化影响，我国也不可避免地受到金融海啸冲击，出口形势面临严峻考验，不少企业遭受惨重损失，经济增速一度持续下滑。由于，我国及时采取积极的财政政策（“四万亿”项目投资）和宽松的货币政策，使得我国经济得以企稳回升，重新进入增长轨迹。 （二）五次政策调控 1、积极扶持——1998年至2002年 该阶段中，我国房地产市场正式开始市场化运作，国家为促进经济发展，摆脱亚洲金融危机的不利影响，出台了一系列鼓励政策。期间，国务院发文确定从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时对房屋租赁、空置商品房买卖采取了减免税费、按揭贷款等各项措施鼓励房地产消费，如上海出台的购房退税、售后公房提前上市、内外销房并轨等，使得房地产市场逐渐从1999年以来的低谷回升，进入稳步上涨通道。此外，国家还制定了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等一系列法规逐步对房地产市场进行规范。受到政策的鼓励和支持，房地产企业呈现“百花齐放”、“百舸争流”的竞争格局，但因企业背景和实力的不同，也出现了良莠不齐的现象。 2、有限调控——2003年至2004年 该阶段中，随着房地产市场的日益发展和在国民经济中份额的不断提高，楼市渐露“过热”苗头。国家虽然明确了房地产市场的重要地位，但同时也采取了诸如取消优惠、提高成本等有限的调控措施。期间，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确将房地产业作为国民经济的支柱产业。央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，首次提高“二套房”的首付比例和取消优惠利率；银监会颁布《商业银行房地产贷款风险指引》提高开发商项目自有资金比例至35%、购房者月供房款不得超过收入的50%等。地方政府逐步取消了鼓励政策，如上海停止了“购房退税”和蓝印户口，并于2004年实施“期房限转”政策、停办期房转按揭、对居住未满一年的普通房屋交易征收5％营业税及附加税等。但这波自2001年起的房地产市场繁荣期，使得房地产企业的实力普遍增强，呈快速发展态势，但各企业间的差距也同时拉开，分化态势显现。 3、打压抑制——2005年至2008年上半年 该阶段中，因房价持续上升、过热势头不减，国家采取了一系列严厉的宏观调控措施，以稳定房价。期间，“老国八条