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部分项目投资收益分析 中大槐树片区综合改造投资分析 ??? 东到纬十二路，西、北至槐村街，南到经六路。该范围内棚户区占地404.67亩，规划建筑面积 67.06 万m2，容积率2.55。改造预计拆迁费用为7.18亿元；上缴规费2.96亿元；建安成本9.65亿元。总投资21.84亿元。预计销售收入25.32亿元，回报率20.94%。 中大槐树南区（规划全部为住宅） 序号 费用项目 计算过程 备注 1 土地拆迁费 170万元/亩*300亩=51000万元 　 　 　 　 　 　 　 2 　 　 　 　 　 有 关 规 费 a.土地出让金 17.1万元/亩*300亩=5130万元 三类住宅 17.1万元/亩 b.土地管理费 0.08万元/亩*300亩=24万元 管理费 0.08万元/亩 c.综合配套费 246元/m *50万m2=12300万元 规划新建住宅和配套公建配套246元/ m2 ， d.人防配套费 30元/ m2* 50万m2=1500万元 人防配套费30元/ m2 e.技术咨询服务费 2.3元/ m2* 50万m2=115万元 技术咨询服务费 2.3元/ m2 f. 图纸审查费 4.58元/ m2*50万m2=100万元 图纸审查费4.58元/ m2 g开工手续费 3.343%*80000万元 =2744万元 招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。 规费合计 31609万元 3 建 安 成 本 a.建安直接费 ?1600元/ m2*50万m2=80000（高层） ?小高层按1600元/ m2； b.水电工程费（外） 70元/ m2*50万m2=3500万元 水电工程费（外）按70元/ m2； c.销售费用 210000万元*0.5%=1050万元 按销售额的0.5%； 建安成本合计 84550万元 总 投 资： 167159万元 合计单方造价： 3343.18元/ m2 预计销售收入： 4200元/ m2*50万m2=210000万元 高层、小高层住宅4200元/ m2 税??? 金： 210000万元*5.5%=11550万元 预计盈利： 210000万元-11550万元 -167159=31288万元 回 报 率： 18.72% 容积率：2.5??? 建筑面积：50万平方米 中大槐树北区规划住宅部分 序号 费用项目 计算过程 备注 1 土地拆迁费 170万元/亩*44.80亩=7616万元 拆迁单价为170万元/亩。 　 　 　 　 　 　 2 　 　 　 　 　 　 有 关 规 费 a.土地出让金 40万元/亩*44.80亩=1792万元 土地出让金40万元/亩。 b.土地管理费 0.08万元/亩*44.80亩=3.58万元 管理费按0.08万元/亩。 c.综合配套费 246元/m *7.47万m2=1837.62万元 配套费246元/ m2。 d.人防配套费 30元/ m2*7.47万m2=224.1万元 人防配套费30元/ m2 e.技术咨询服务费 2.3元/ m2*7.47万m2=17.18万元 技术咨询服务费按2.3元/ m2 f.图纸审查费 2元/ m2*7.47万m2=14.94万元 图纸审查费2元/ m2 g开工手续费 3.343%*11952万元 =409.95万元 招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。 规费合计 4721.58万元 　 　 　 3 建 安 成 本 a.建安直接费 1600元/ m2*7.47万m2=11952万元 高层按1600元/ m2 b.水电工程费（外） 70元/ m2*7.47万m2=522.9万元 水电工程费（外）按70元/ m2； c.销售费用 31374万元*0.5%=232.5万元 按销售额的0.5%； 　 建安成本合计 14043.6万元 总? 投? 资： 26381.18万元 合计单方造价： 3531.62元/ m2 预计销售收入： 4200元/m2*7.47m2=31374万元 高层按4200元/m2 预计销售收入合计： 31374万元 税?????? 金： 31374万元*5.5% =1725.57万元 预 计 盈 利： 31374-1725.57-14043.18=3267.25万元 回?? 报? 率： 12.38% 容积率：2.5??? 建筑面积：6.065万平方米 中大槐树北区规划市级公建部分 序号 费用项目 计算过程 备注 1 土地拆迁费 220万元/亩*59.87亩=13171.4万元 拆迁单价为231.55万元/亩。