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夫妻房产共有与否认定及法理分析 　　《婚姻法》解释三中关于房屋的规定大致有3条，即第7条、第10条、第12条。结合《婚姻法》解释三及其他相关规定，关于夫妻共同财产的认定主要有以下几种情形。 　　一、婚前全款购买的商品房，产权归购房人所有 　　婚前以一方名义全款购买商品房，并在结婚时已经领取房产证，房产证上记载一方的名字。在此情况下，如果夫妻双方没有关于房产权属的书面约定和其他特殊情况，属于婚前个人财产，离婚时不再分割，房产归房产证上记载名字的一方所有，并且这种财产状况不随婚姻时间的长短发生变化。但如果夫妻双方在婚前(或婚后)对该房产有特殊约定(特殊约定的内容既可以约定房产共有，也可以约定房产由某一方独有，可以约定共有份额，也可以不约定共有的具体份额)，离婚时按约定内容办理。 　　二、婚前一方贷款购买的商品房，产权归购房人所有 　　《婚姻法》解释三第10条首次明确，离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。 　　根据《婚姻法》解释三第10条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据《婚姻法》第39条第1款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 　　三、婚后全款购房和贷款购房均属夫妻共有 　　婚后全款购买的房产如无特殊约定应属夫妻共同财产，离婚时应当平均分割。具体方法如下：第一，如果一方要房，另一方不要房，得房者可给另一方一半补偿。房屋价值按市场价计算。第二，如果夫妻双方都要房，可采取竞价方式获得产权，以出价高者获得房屋。如果竞价不成，可由法院判决确定。第三，双方都不要房，可拍卖房屋，所得价款平均分割。 　　婚后贷款购买的房产如无特殊约定应属夫妻共同财产，离婚时应当平均分割。如果离婚时贷款已还完，双方按市场价值平均分割即可。如果离婚时贷款尚未还清，双方应当平均分割房屋净值，房屋净值为离婚时房屋市场价减去未还款。 　　四、婚后父母出资购买且登记在自己子女名下的房产归子女所有 　　《婚姻法》解释三第7条明确规定，婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 　　从《婚姻法》解释三公开征求意见反馈情况看，作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理，多数人在反馈意见中对此表示赞同，认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，更为符合实际情况。《婚姻法》解释三第7条规定，从我国实际出发，将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据较为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。 　　五、夫妻双方共同出资以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下 　　《婚姻法》解释三第12条明确规定，在此情形下，离婚时另一方主张按夫妻共同财产对该房屋进行分割的，法院不予支持。购买该房屋时出资，可以作为债权处理。这一条特别体现了登记公示效力，同时体现房改房的政策效果。父母才有权参与房改，子女当然不能享有该房改权利，但是可以视为对父母借款来处理。这实际上是由于物权的公示原则所决定的，物权的公示原则主体体现在《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消