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安置房项目管理与成本控制分析 　　摘要：安置房建设项目的成本控制与造价控制是两个既有一定联系又有所区别的概念，很多人往往将其混为一谈。造价控制侧重于对材料、结构的选择和工程量单价的审核，本质上是一种静态控制;成本控制侧重于尽量避免预算外投资的增加，体现施工组织的科学性和工期的合理性，本质上是一种动态控制。 　　正因为混淆了造价控制和成本控制的概念，很多人在现实中把成本控制等同于造价控制，结果只关注于项目前期的规划设计和询价、施工过程中的工程变更、工程竣工后的决算事宜，而忽视了项目建设周期中的四个阶段的时间安排是否合理、项目工作内容的施工编排是否科学等因素对项目成本增加所造成的影响。 　　关键字：拆迁安置房、项目管理、成本、控制 　　中图分类号： U415.7 文献标识码： A 文章编号： 　　一、 过渡费和财务费用与安置房项目的建设周期成正比 　　安置房项目的成本由九大类费用构成，即土地费用、前期工程费用、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、其它费用、不可预见费用和税费。由于拆迁安置房项目的特殊性，我们可以视其为已销售房屋。因此，其项目总开发价值是个基本不变的定量，现金流入的不确定性基本可以排除。那么，在安置房项目的成本构成中，哪些因素是由现金流出的不确定性所决定的呢?经过细分，不确定因素主要有两个方面: 　　(1)拆迁安置补偿费用中的过渡费:由拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期所决定，拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期越长，过渡费就越高。 　　(2)财务费用中的土地费用利息、建造费用、专业人员费用、其它费用、管理费用利息、融资费用:这部分费用仍然和拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期密切相关，拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期越长，财务费用就越高。 　　二、 房屋开发费用、管理费用和不可预见费用与压缩的施工工期成反比 　　从取得土地使用权开始到项目竣工验收交付，安置房项目的建设周期可以分为四个阶段，即项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。 　　我们知道，建筑的建造期即建筑的施工工期一般而言是能够比较准确地预计的，也是存在一定规律的。因此，在判断安置房项目建设周期的四个阶段对成本的影响时，不难发现⑴在安置房项目建设周期不变的情况下，项目建设准备阶段、招标投标阶段所花费的时间越长，施工阶段和竣工验收阶段所压缩的时间也会越多;压缩的施工工期越短，项目的房屋开发费用、管理费用和不可预见费用就增加得越多。⑵在建筑的施工工期保持不变的情况下，项目建设准备阶段、招标投标阶段所花费的时间越长，安置房项目的建设周期就越长;建设周期越长，过渡费和财务费用就增加得越多。正是由于对前两个阶段工作的忽视，不少地方的拆迁安置房项目往往到了竣工交付阶段，还仍然会出现项目建设准备阶段的相关手续和文件不齐备的情况，影响被拆迁户的安置，在增加成本的同时，还容易激发被拆迁户的不满情绪，产生不良影响。 　　 三、 施工工期取决于最后竣工的单体建筑或配套项目的进度 　　安置房的施工工期受“水桶理论”的制约，即对安置房的工程施工进度的控制不能以总工作量完成的时间进度为控制节点，必须以整个项目所有单体建筑的进度或配套项目为时间节点，也就是说，必须以速度最慢的那幢单体建筑和配套项目的进度为标准。 　　我们知道，拆迁安置房项目的交付标准包括:⑴城市规划设计条件要全部得到落实;⑵城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设要全部完成并验收合格;⑶单项工程的工程质量要全部验收合格;⑷经规划、公安消防、环保等部门验收合格; ⑸拆迁安置方案要落实;⑹物业管理要落实;施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除、清运完毕，达到场清地平。 　　比照上述标准，可以清楚地看出，在一个安置房小区中，只要有一幢楼、一项配套工程没有完工，就无法进行建筑工程竣工备案，也就谈不上施工工期的结束。正是从这个意义上讲，安置房的施工工期取决于最后竣工的单体建筑或配套项目的进度。也就是说，在最后一幢单体建筑或配套工程的完工时间节点已基本确定的前提下，盲目抢抓其它单体建筑或配套工程的时间进度，在工程施工组织上是没有意义的，反而可能打破流水作业的节奏，产生不必要的窝工。 　　四、 基于竣工备案的施工组织中单项工程或工序的并列和串联 　　拆迁安置房建设项目一般都是以总价合同和固定单价合同发包的工程。因此，如果工程能按正常工期推进，项目经理就可不必过分担心建设成本;但如果正常工期受到各种主客观原因影响发生变化，如何实现最短工期、最低成本、最优施工质量三者之间关系的平衡，就体现项目经理水平的高下了。要尽可能科学地在计划时间内完成项目建设，应该注意以下几个方面： 　　首先，必须要科学合理地编制工程进度计划，把全部工程内