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宏观调控组合拳下房价变化分析 　　[摘 要]为了抑制房价上涨过快，调整房地产市场的供求结构，2007年政府以紧缩的财政、货币政策相结合的组合拳出击加大力度调控房价，取得了一定的成效。本文从政策效果和存在的问题角度，探讨采取的调控措施。 　　[关键词]土地增值税 房贷新政 加息 　　 　　一、解读2007年宏观调控的组合拳 　　第一拳：土地增值税的“清算” 　　土地增值税并不是新税种，国务院决定自1994年1月1日起在全国开征，但在2000年底以前是“免征”阶段；2000年后，“预征”阶段；2006年12月28日，国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，标志土地增值税正式步入“清算”阶段。 　　土地增值税作为地方财政收入的一个重要税种，是以转让房地产取得的增值额为征税对象；实行超率累进税率分级计税，并按次征收。按现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50％的，适用30％的税率；增值额在50％－100％区间的，适用40％税率；增值额在100％－200％区间的，适用50％的税率；超过200％的，适用60％的税率。 　　而土地增值税的税收优惠条件则体现了政府利用财政手段调节商品房供给结构的良苦用心：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 　　土地增值税正式清算后，对市场产生一系列的经济效应，在调节供给方面，将调节转让房地产的过高收益，正确引导房地产行业的健康发展；在调节需求方面，能抑制炒买炒卖房地产的投机行为，平衡房价使个人消费趋于理性。 　　第二拳：房贷新政 　　2007年9月27日，央行与银监会联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求从2007年10月1日起各家银行正式执行“房贷新政”：严格房地产开发、土地储备、住房消费、商业用房购房的贷款管理等。 　　严格房地产开发贷款管理：商业银行不得对项目资本金比例达不到35％的项目，或未取得“四证”的项目发放任何形式的贷款；对经查实开发商具有囤地、囤房行为，银行不得发放贷款；空置三年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款抵押物。 　　严格住房消费贷款管理：购买首套自住房建筑面积在90m2以下的，首付比例20％，超过90m2的，首付30％以上；购买第二套以上住房的，首付比例40％以上，利率是同期同档基准利率的1.1倍以上，且借款人偿还贷款的月支出不得高于其月收入的50％。 　　这一信贷政策的出台，为过热的房价泼下了一盆冷水，一方面从房地产开发商赖以生存的资金链入手，不仅把以前的那种通过利用金融贷款的杠杆作用“以最少的钱拿最多的地”的土地运作模式彻底摧毁，而且重重打击了捂盘销售、囤积居奇的行为，货币政策直接影响房地产市场的供给；另一方面，对购买第一套房的“自住性需求”给予一定程度的保护，同时又对购买第二套房的“投资性需求”加以抑制，尤其是规定利率按同期同档基准利率的1.1倍执行更是加大了投资的成本，相比原来优惠下浮的利率6.6555％，新政的利率高出了30％，使资金有限的中小投资者望而却步。 　　第三拳：加息 　　2007年12月27日，央行宣布当年的第六次加息，同时也是三年以来的第10次加息。虽然此次加息剑指“稳定通货膨胀预期”，但对于楼市的影响也是显而易见的：一方面商业银行的利差减少，有利于抑制银行房贷冲动，收缩资金的供给；另一方面消费者房贷压力会逐步加大，对资金需求产生抑制效应。 　　 　　二、组合拳对房价的调控效果 　　经过中央政府加大力度一波又一波的重拳出击，2007年4季度以来，受调控政策影响房价涨幅已经出现迅速下降。长三角地区、珠三角地区中的主要城市广州、深圳、宁波、杭州住房价格均出现环比小幅下降，上海和南京住房价格则基本保持平稳。此外，重庆、成都、沈阳、厦门等城市住房价格也出现小幅波动。2008年1季度，深圳和重庆住房价格下降幅度较高，其中深圳新建商品住房价格和二手住房价格分别环比下降6.3%和3.7%；重庆新建商品住房价格和二手住房价格分别环比下降4.3％和3.2％。 　　一度处于全国“领涨”前茅的深圳，2008年5月商品住宅平均价格更跌至11014元/m2，较最高峰的2007年10月的均价17350元/m2下降了36.5％，降幅惊人。 　　另一方面，房价的下降同时也和房地产的需求变化相吻合。2007年4季度以来，全国商品房屋销售面积增幅也迅速下降，2008年1季度商品房屋销售面积呈现负增长态势，同比减少1.43％，增幅比去年同期减少13.5％，比去年4季度减少17.91％。 　　可见，2007年的政府宏观调控政策组合拳不仅压缩了消费者的有效需求量，同时增