浅析借名购房行为不同情况下效力认定.docVIP

浅析借名购房行为不同情况下效力认定 　　摘要：司法实践中，尤其是在国家加大房地产市场调控的背景下，因借名购房产生的纠纷已成为房屋买卖合同纠纷案件中的一类典型案件。“借名买房”中房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为真正购房人、借名人，被借名之人为名义产权人或出名人。当事人选择订立借名购房合同的原因多种多样，有的为了规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；有的为了借用他人资格享受某种购房优惠；也有的为了转移财产以逃避债务。借名购房属于合同行为，在借名购房情形中，需根据不同情况对借名合同的效力进行认定。 　　关键词：借名购房；所有权；无权处分；效力 　　一、借名购房行为的不同情形 　　我国奉行合同自由原则，即当事人在没有违反法律、行政法规等强制性规定及社会公共利益的前提下，可以订立任何内容的合同，并赋予其法律效力。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析： 　　（一）违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房 　　我国司法实务界通常认为，借名登记的合同在没有违反法律禁止性规定和善良风俗的情况下，应该是有效的。但此处比较有争议的是，如果借名购买经济适用房和其他政策性保障房的效力如何？ 　　首先，需要明确的是什么是经济适用房，经济适用房是指“根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。”经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，要求其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。 　　在司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经济适用房是政府为解决城市低收入家庭住房困难做出的重大举措，此举措对改善民生、促进社会和谐稳定有着极为重要的现实意义。为真正解决城市低收入家庭住房困难户合法权益，故对经济适用房的购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房的行为扰乱了国家对经济适用住房市场的监管秩序，损害了城市低收入住房困难家庭购买和获得房屋的合法权利，一定程度上造成国家资源损失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。” 　　但也有观点认为，购买经济适用房的借名登记合同，不能简单的以违反法律规定而认定无效①。对于是否违反法律、行政性法规以外的规范性文件中的强制规范的合同效力的判断问题，有学者指出，在实践中，当某一合同没有违反法律、行政法规的规定，但违反了行政规章或地方性法规时，法院不能直接将其认定为无效合同，而应当依据《合同法》第52条规定的“损害社会公共利益的合同无效”的处理原则来确认该合同段效力②。 　　权衡两种说法利弊，本文认为认定借名合同有效更为合理，即借名人为房屋所有权人。尽管本文说法不符合《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的相关规定，但是由借名人取得房屋所有权符合谁投资谁获利原则。在借名登记的案件中，实际出资人为借名人。当房屋的价值发生重大增值时，由出资人获得房屋的增值利益符合公平原则。相反，如果由出名人获得房屋增值的巨大利益时，违背民法诚实信用原则。其次，由借名人取得房屋所有权，即使借名人不具有购买经济适用房的资格，不符合购买经济适用房的法律条件，也并非无法补救。解决方法是借名人按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关费用，也可最终取得房屋所有权；或者是政府回购经济适用房，再出卖给符合条件的人。借名人最终要按照商品房的价格补交价款，这样一定程度上有利于遏制借名购买经济适用房情形的发生，同时也避免了出名人获得房屋增值后的巨大利益，避免了司法裁判的不公。 　　（二）违反“限购”、“禁购”政策借名买房对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力，有