对我国房地产业需求与土地管理政策建议.docVIP

对我国房地产业需求与土地管理政策建议 　　摘 要：房地产业在发展过程中出现了投资过热，开发商囤地等现象。针对这种现象本文从政府的角度提出可行性建议。从非理性需求方面分析市场消费的情况，并提出运用财政、税收、行政、法律等各种手段，对房地产的需求进行细致调控，全面疏理需求。而对土地制度的建议，从资格准入上限制开发商，是市场向多元化发展。 　　关键词：非理性需求；土地管理制度；对策建议 　　一、关于需求方面的调控建议 　　1、理性与非理性需求 　　目前，我国房地产发展出现的问题其实是我国经济发展的深刻内部问题的反映：即我国多年来的改革开改，我国城乡居民收入得到了较大增长，购买力增强；我国经济改革开放过程中政治体制改革和经济体制改革不同步，使得我国居民收入差距进一步拉大，基尼系数进一步进入公认的警界水平，使得少数居民掌握了社会绝大多数的财富，使银行体系的储蓄存款和居民手中的非货币性财富大大增长；我国金融体系的不完善和资本项目下的不开放，使得大量的货币性财富屯集在国内银行体系内部，在物价水平不断上涨的情势下呈现出财富缩水的效应，同时银行体系的闲置性存款增多也增加了银行的运营成本。另外，我国资本市场不完善，公司治理结构不完善，金融监管不到位，股东权益难以得到有效维护，使得中国的资本市场难以承担化解流动性过剩的重任。而房地产具有单体产品价值大，产品流动性强，保值增值功能，所以使其成为了一种投资的手段。 　　房地产产品除了传统的居住功能外，在中国还具有其他几种多样化功能：一是准货币功能--能够及时变现，具有较强的流动性，从而成为一种重要的财富储藏手段；二是投资性功能，在中国城市化和工业化的双重推动下，房地产产品受制于土地资源的稀缺性，价值稳定，且价值不断上涨，成为一种稳定的投资产品。因此，我国目前的房地产的需求主要由三个部分组成：一是真正的居住性需求，这部分需求是房地产的真实性的刚性需求，是由普通工薪阶层不断增长的收入所支撑；二是财富储藏性需求，这是由那部分已解决了居住性需求但同时手中又拥有较多的闲置货币的工薪阶层或是普通中小企业主构成，这其中包括二次置业者或是多次置业者的工薪阶层，同时也包括一些手中握有大量货币性财富的中小企业主；三是投资性需求，这部分需求主要由大量以投资为目的的个人投资者和企业投资者为主。 　　2、对于非理性需求调控的建议 　　政府的宏观调控就是要充分运用财政、税收、行政、法律等各种手段，对房地产的需求进行细致调控，全面疏理需求： 　　（1）要合理限制财富储藏型需求。政府要建立市场准入制度，对大量购买房地产的高收入工薪阶层或是私营企业主强制收取消费税或是征收不动产税，同时，从税收角度核实收入来源的正当性并进行个人或是企业所得税的征缴，阻挡灰色收入流入房地产市场。加强房地产使用管理，对于长期闲置的房地产产品要征收资源闲置税，推动闲置的房地产产品全面走入市场；征收物业税，对于从不动产出租所取得的各种收入要征收个人所得税；建立全国联网的不动产管理网，对全国首先是经济发达地区的房地产产品进行联网管理，对个人或是企业名下的房地产产品进行权属全面登记，掌握个人或是企业名下的房地产产品，同时有利于消除灰色收入流入房地产市场。 　　（2）全面控制投资性需求。政府要全面加强房地产转让环节的税收征管，不惜对房地产的投资性需求进行严格限制，可以按照房地产产品持有年限的长短实行差别化税收征管政策，可以对持有不超过一年的房地产进行转让的投资性需求课以30%以上的营业税并加以50%以上的所得税，对持有超过二年或以上年限的根据持有年限长短逐年递减。要用税收严格限制投资性需求，把投资性需求压缩在一个较小的稳定性比例，防止房地产市场因投资性需求波动产生大的波动。 　　二、关于土地管理的调控建议 　　1、土地管理制度的不足 　　自从实行土地实行招、拍、挂制度改革以来，土地越来越向有实力的开发商集中，从公开的资料显示，凡是房地产出现非理性发展的城市都存在开发商严重的屯地行为，北京、上海、深圳、广州等地都有大量的土地资源屯集在开发商手中，没有及时转化成房地产产品。虽然政府出台一些土地问责制度，如超过两年没有开发动工的土地政府要实行无偿收回，但在实际执行中，对于如何情形称为没有动工、动工多少可以实施惩罚，在现实中都难以有效界定和执行。因此，该政策缺少市场权威性和可执行性，对房地产开发商没有起到应有的惩戒作用。由于土地资源大量屯集在开发商的手中，开发商掌握了房地产的核心资源，从而使开发商从开发环节就可以有效地对供给进行控制，使得政府的宏观调控大打折扣，因此，政府对土地的管理制度上的失误，是造成宏观调控效力脱离预期的重要原因。 　　2、对于土地管理制度的调控建议 　　要对土地制度进行管理，政府需要从获取土地资源的资格准入上进行管理，改变