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对金辉地产现行融资方式利弊分析 　　【摘 要】房地产是我国国民经济的重要组成部分，房地产的健康持续发展影响着国民经济的可持续发展。同时，房地产也是一个资金密集型企业，资金的充裕对房地产企业的发展至关重要。而现阶段金辉地产的发展和经营高度依赖银行信贷和自有资金，这种单一的融资模式很容易受到国家宏观调控的影响。 　　【关键词】宏观调控；房地产企业；融资方式；多元化 　　一、房地产企业融资基础理论 　　（一）何谓房地产融资 　　融资，指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程当中，通过货币流通和信用渠道所进行的集资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 　　（二）房地产融资的特征 　　（1）强烈依赖外源融资，用于发展的资金需求庞大。房地产是资金密集型企业，这就导致了随便一个中小规模的房地产公司，它的任何一个小型项目都要动用数以百万的资金，甚至上千万。而单单只利用本企业的自有资金是无法维持项目正常运转的，甚至根本无法开展项目。（2）资金方面经济风险和财务风险较大。国家宏观调控，经济周期波动，市场结构变化与市场利率波动这些变化因素造就了当今局势，而不稳定因素又加大了经济风险与财务风险。这些种种不利于房地产企业发展的环境因素大大阻碍了房地产企业前进的步伐。（3）以银行信贷为主的简单融资体系。中国的融资体系不发达，融资网络单薄，粗略统计，房地产所有贷款总额中，银行贷款的比例就超过55%，由此可看出，我国房地产还是十分依赖银行信贷。（4）多元化的融资渠道日趋活跃。其余的资金来源虽然仅仅占所有资金来源的10%左右，但它们却在融资舞台上扮演着不可低估的角色。虽然当前仍具有法律阻碍，可是业内关于房地产产业基金的紧要地位和影响仍然有着难得的高度共识，一些房地产基金和准市场已成功推出正在积极探索中国基金道路。 　　二、金辉地产现行融资方式及分析 　　在探究金辉地产房地产现行融资方式的过程中，本文根据该公司融资的来源详细的分为内源融资和外源融资。当前金辉地产的内源融资方式有：自有资金和预售款。外源融资方式有：银行存款、民间资金、夹层融资以及典当融资。 　　（一）金辉地产概况 　　金辉地产所选择的地皮位置一般都是具有较大发展潜力的高新地区，专注于普通住宅开发，发展的项目潜力巨大，但所需融资资金却不是很多。建筑楼盘所用的材料全部是符合国家规定的优质材料，按时完工。居民居住放心，环境优美，交通便利。以最贴近民生的价格标价，被当地居民称为“民生房产”，因此，发展了一批固定的消费群，具有很好的声誉与信誉。根据该公司的经营模式，应付账款较少，企业的稳定性较高，按时还款，信用度高，并与当地银行有着长期的合作关系，资金稳定。良好的融资环境和金辉地产自身雄厚的资金条件，让金辉地产在融资项目上可以进展的更加顺利，也对公司良好的运营操作提供了更加好的保障。 　　（二）金辉地产内、外源融资方式分析 　　1.内源融资方式利弊分析 　　内源融资优势分析： 　　（1）金辉地产房地产使用其自有资金的优势如下：①不会稀释企业的控制权。不需要支出对外利息，公司的现金也不会流失，大大降低了公司的经营风险，可以保证最大限度的控制公司。②融资成本比较低。来源于公司内部的自有资金是不会产生融资成本的。 　　（2）金辉地产房地产利用预售款的优势如下：①商品房预售制加速了金辉地产房地产企业全部建设资金周转，抬高了资金使用效率，拉低了资金使用成本。②因为预售商品房不是进行现实的交房，它与现实交房相比存在着一段时间差，而正是这段重要的时间差给与了金辉地产更多时间与机会利用现有价值创造新价值。③如今，将商品房预售价格和现售价格放在一起比较，预售价格能够粗略低至10%到15%。通过调查不难发现，预售商品房的价格优势是消费者接受预售制度的最根本原因，消费者接受了该制度的同时预售款也更容易收集。 　　内源融资劣势分析： 　　（1）自有资金：①金辉地产自有资金的比例与银行贷款比例比较较低。2011年我国房地产企业融资总额约为1195522亿元，其中自筹资金443693亿元，占总融资额37.11%。②自有资金无法充足供应该公司每一个项目的需要，而公司运营的砝码更是不能全部押在自有资金上。这是由房地产企业资金密集的特质决定的，该行业的良好发展是需要庞大资金来源为前提的。（2）预售款：金辉地产依赖预售款的程度较大。金辉地产房地产使用预售款的劣势如下：①预售融资存在较大的风险，如：收下定金却因工期延误等其他原因无法按时交房，严重影响到金辉地产的信誉。②房屋预售具有较强的国家干预性。 　　2.外源融资方式利弊分析 　　外源融资优势分析： 　　（1）银行贷款，金辉